Un acercamiento a la ciudad global dispositivos sólidos y efímeros del mercado inmobiliario
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- Publicado el Viernes, 02 Diciembre 2011 19:44
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Docente investigador de la
Universidad Nacional de Quilmes
INTRODUCCIÓN
Desde una dimensión conceptual, en este trabajo abordaremos la problemática de la producción y el consumo de los bienes del mercado inmobiliario. En el transcurso de la reflexión no realizaremos referencias empíricas; sin embargo, se desliza como fondo, borde y componente interior del discurso la “realidad urbana actual”: sus conflictos, segregación, novedades, conversiones, aperturas, zonas cerradas, rupturas, discontinuidades, tránsito, contaminación, riesgo, fragmentación, dominación, abandono, expulsión, violencia, que son parte de las imágenes presentes a lo largo del trabajo.
Frente a la magnitud del cambio del mapa urbano y sus habitantes que se registró en los últimos años y que continúa hoy día, se suma la alteración de la dimensión espacial y temporal de la contextura urbana, las complejidades y amplitudes de los nuevos fenómenos urbanos. A ello se añade la mutación de las imbricaciones entre agentes y grupos económicos que operan y atraviesan el territorio urbano global.
A la vez, se despliegan nuevas tecnologías, desarrollando innovaciones concretas y/o digitales que transforman las redes de los dispositivos que inciden en la configuración y diseño de la trama urbana, de amplias zonas, aparatos urbanos, de edificios, de los circuitos de tránsito y de los procesos de construcción. Considerando lo anterior, en esta exposición nos aproximaremos a la temática, tal vez advirtiendo los núcleos más relevantes.
Por lo tanto, es posible que la mayor utilidad de la presentación resulte sólo en un señalamiento de un conjunto temático, expresado en línea con las reflexiones iniciadas por un conjunto de autores que, con una postura crítica, en los años setenta generaron ricas contribuciones a la reflexión de la “cuestión urbana” y sus contradicciones inherentes. Posteriormente, por momentos, la temática del mercado inmobiliario fue declinando; sin embargo, en los tiempos de auge y, también, en los pasajes por contextos de crisis sistémica, vuelve a ser foco de atención para quienes se interesan, desde distintas especializaciones, en los temas urbanos, en especial aquellos que la analizan desde la teoría de la política económica.
Inicialmente realizaremos una acotada presentación de la centralidad de la ciudad en el desarrollo del capitalismo, para luego introducirnos en los determinantes del concepto de “ganancia extraordinaria localizada” en el ámbito urbano; finalmente, haremos una síntesis y plantearemos una serie de interrogantes.
Palabras claves:
Ciudad global, sólido y efímero, capitalismo, mercado mundializado, incluidos o excluidos, mercado inmobiliario, producción y consumo, ganancia extraordinaria localizada, actores urbanos
PRESENTACIÓN DEL TEMA
Hace alrededor de cinco siglos, en las regiones occidentales comenzó a emerger el poder consolidado y hegemónico del “capital”; centralidad de la presencia social de la forma donde confluyen nacientes relaciones sociales que se transmutan y despliegan a lo largo del territorio global, irradiando su modo de organizar los flujos y eslabonamientos de las fases de la producción, circulación y consumo de los bienes materiales y simbólicos.
Desde sus orígenes, el creciente proceso de acumulación de capital se localizó en Europa y, a la vez, tendió a expandirse a escala mundial. Según los tiempos históricos que reflejaban distintas correlaciones de fuerzas políticas y económicas, el “capital” fue pasando y combinando diferentes modalidades, y adoptó distintas formas concretas de obtener ganancias por parte de un segmento social (básicamente: industrial, comercial y financiero); sumado a las diversas formas de propiedad y usos de la tierra rural y urbana, con su consecuente apropiación por parte de un conjunto de actores de un tramo del excedente económico que adoptó la forma de renta.
La contrapartida a esa profunda e innovadora transformación tecnológica y de la organización social fue el registro de distintos segmentos de fuerza de trabajo y nuevas porciones de sectores de ingresos medios; en tanto que una amplia fracción de la población fue quedando marginada, y, a veces, netamente expulsada de las posibilidades de obtener ingresos y de acceder al consumo de los bienes y servicios materiales y simbólicos.
Por lo anterior, el concepto de “capital” resulta ser un espejo, a veces oscurecido o agrietado, que expresa una imagen de la representación visible de las “relaciones sociales” existentes.
Al mismo tiempo, la parte de la sociedad de los seres plenamente “incluidos” en el sistema se fue estructurando en la esfera política y en la constitución estatal, en sus modos de convivencia, adoptando formas de existencia más democráticas y jurídicas, más horizontales, y configurando seres humanos con perfiles ciudadanos más libres, más creativos, más informados, más abiertos al conocimiento, a las expresiones artísticas y a sociabilizar su acontecer. A la par de esa imagen de progreso en la convivencia ciudadana que tiende a modos pacíficos e igualitarios, surgen al interior de las sociedades, o entre ellas, tendencias de fuerzas sociales y de pensamientos ideológicos que son antagónicos, que llevan la marca del autoritarismo y el acentuado privilegio del individualismo, con iniciativas que conllevan al encierro de etnias “superiores o aceptables”, al privilegio de comportamientos belicosos y al fortalecimiento de la concentración de poder.
Así, el capitalismo que germinó en Occidente, y generó la tendencia de organizar un mundo social de propietarios/desposeídos, incluidos/excluidos, imponiendo formas culturales y destruyendo otras, fue diseñando el territorio urbano según sus cánones, muchas veces, en su proceso constructivo, arrasando las edificaciones y ramas de comunicación presentes a su paso. En la dimensión económica, fue recorriendo un sendero de predominio mundial; irradiación que giraba y se sustentaba en torno a la búsqueda del incremento de la tasa global de ganancia, que debía contrarrestar la tendencia a la baja de varios factores, entre los cuales los principales estaban y están: el incesante cambio tecnológico, el aumento de los costos laborales y de la materia prima, la sobreproducción y disminución del consumo, los límites físicos y la contaminación ambiental; por ello, en su devenir, muchas veces atravesó profundas y monumentales crisis de ajustes generales.
En ciertos momentos, transitó por el sangriento atajo de las guerras, algunas veces entre las potencias, otras trasladando los conflictos violentos y armados a los espacios periféricos o más atrasados.
Desde la perspectiva de estas reflexiones, algunos de los interrogantes que emergen son: ¿Cuál fue y es la relación entre los enlaces sociales capitalistas y el territorio urbano? ¿Cuáles son los ensambles entre el territorio urbano y el mercado global? Y, ¿cuáles son las posibles evoluciones del mercado inmobiliario?
CONSIDERACIONES SOBRE EL TERRITORIO URBANO
El territorio fue y es, por excelencia, el soporte material en que el capital se acumula, por ello es indispensable para la evolución del capitalismo. En esa plataforma material se fueron construyendo asentamientos que ampliaron algunos existentes o generaron nuevos núcleos urbanos de distintas formatos. En algunos casos se registraron intensas intervenciones estatales que planificaron el crecimiento de manera más o menos ordenada, organizando los lugares de localización de las distintas actividades y sus espacios por donde circulan los medios de tránsito, creando formas de división territorial de los usos. En otros casos, con el predominio del mercado inmobiliario y una fuerte ausencia del Estado local, las ciudades se fueron configurando de maneras enmarañadas y superpuestas entre distintas zonas de calidades físicas y con manifestaciones simbólicas diferenciales.
Con el transcurso del tiempo, desde la perspectiva analítica, el territorio urbano comenzó a tornarse un objeto relevante y así fue abordado desde distintas ópticas y disciplinas; dependiendo de los momentos históricos. En principio fue estudiado y se plantearon intervenciones desde la mirada de la medicina (especialmente la sanitaria), hasta que, con posterioridad, fue analizado desde la óptica del diseño urbano. En términos generales subyacen dos miradas:
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El territorio es caracterizado desde una perspectiva estática/receptiva, como un soporte físico de actividades humanas. Por ello, es observado en tanto "sostén" o "apoyo" de múltiples funciones que se asientan sobre él. En ese sentido, puede facilitar, potenciar u obstaculizar las actividades que allí se realicen.
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El territorio es interpretado como un factor dinámico/activo (cambiante), en permanente proceso de producción, que se articula activamente con los procesos sociales y económicos, que resultan de los determinantes históricos y que expresan específicas relaciones sociales vigentes.
El seguimiento del segundo enfoque permite clasificar una serie de determinantes de la forma en que se dispone la distribución en el territorio. Con ese marco, los actores sociales encuentran el escenario para representar sus funciones, las que pueden ser complementarias o coalicionar con una intensidad más o menos violenta; esas densas parcelas establecen un tejido material/social a las que proponemos delimitar de la manera siguiente:
Red de factores socialmente contextuales
Situación étnica, política y social del entorno territorial.
Situación productiva, económica y tecnológica territorial.
Red de factores consolidados
Localización medioambiental relativa o regional.
Los factores "localización/distancia", en tanto afectan los desempeños, las decisiones de ubicación de actividades y comunicación.
Red de factores orgánicos
Morfología territorial.
Calidad y dotación naturales de los terrenos.
Condiciones climáticas.
Amplitud y composición de la biodiversidad vegetal y animal.
A los efectos de este trabajo, nos centraremos en el territorio urbano, partiendo desde un prisma que acentúa, combina y coloca en movimiento la relevancia y los relieves de las relaciones sociales.
El primer rasgo del territorio urbano refiere a una superficie en la que se relacionan y se cruzan una dimensión material con una virtual. Desde el punto de vista de la economía urbana, distintas corrientes de pensamiento han abordado el territorio material y los actores que operan en la ciudad. En ese marco se han enunciado las categorías de “Renta Urbana” diferenciándolas de las de “Ganancia Extraordinaria”. Ambos conceptos son clave, en tanto determinantes que sistematizan y explican el modo de procesar, organizar y establecer la distribución funcional de la ciudad y las fuentes de ingreso de los actores inmobiliarios; y de ahí resulta la trama de los flujos que atraviesan y establecen las formas de circulación intra e interurbanas.
Desde una perspectiva conceptual, teniendo en cuenta a la población que está incluida en el sistema, nuestro prisma es considerar al mercado inmobiliario incidido básicamente por dos tipos de comportamientos. Por un lado, los propietarios que consideran a un bien inmobiliario parte significativa de su patrimonio personal o familiar o lugar para desarrollar actividades; estos actores, en general, conocen el precio de mercado del bien, pero es una forma de atesorar ahorros, asimismo se sienten más “seguros” teniendo y habitando “su” propiedad. Algunas personas de este segmento pueden tener más propiedades, con el objeto de asegurar la mantención de los ahorros acumulados en forma de suelo y ladrillos. Por otro lado, hay un amplio conjunto de actores que se desplazan regidos por conductas donde el mercado del suelo y el marco construido son una manera de obtener ganancias de corto y largo plazo.
Las esferas por las que transitan los dos grupos de actores anteriormente presentados están cruzadas por los parámetros del mercado, entramados por sus valores e influenciados por los sentidos y búsquedas que emanan de las dinámicas de mantener o incrementar las ganancias. Por eso en este trabajo adoptamos como central el concepto de “ganancia extraordinaria localizada”, para exponer los soportes de la escena del mercado inmobiliario en los tiempos del mundo global.
Desde una mirada más descriptiva, a lo largo de la historia del crecimiento de las ciudades hay varios núcleos clave para comprenderlo. Nos centraremos en la revolución tecnológica generada en los inicios del siglo xx, con la aparición y difusión del modo de organizar los procesos de producción masiva de bienes y servicios denominado “fordismo”.
Uno de los sectores donde prosperó la organización de los procesos de productivos dentro del esquema “fordista” fue justamente la fabricación masiva de automóviles. Esta manera de organizar la esfera de la producción estableció una línea para incrementar la productividad de la fuerza de trabajo, disminuyendo los costos y bajando el precio final del producto: el automóvil individual, el transporte colectivo y el medio de traslado de mercancías.
También es necesario poner acento en dos efectos; por un lado, propició e impulsó la construcción de barrios obreros urbanos para acotar los costos y el tiempo de viaje entre la vivienda y la planta industrial, y, por el otro, la ciudad también se fue diseñando y adaptando al despliegue del uso del transporte por medio del automóvil intra e interciudades.
Con el transcurso del tiempo, el capitalismo no perdió su impulso innovador de las formas de producción y consumo. La última fase que registró fue la revolución posfordista de base digital, que modificó los procesos, los productos, el procesamiento, el almacenamiento y el traslado de bienes, servicios e información; perfilando así nuevos sostenes para permitir la extensión global de la hegemonía del capital financiero, articulados a diversos capitales industriales y comerciales. Las ciudades fueron adaptando y ubicando sus funciones a las nuevas formas de división del trabajo a nivel planetario, y emergieron así nuevos usos del suelo urbano, a lo que se sumó la influencia de los nuevos flujos migratorios y habitados por la aparición de nuevos actores sociales y económicos.
Así comprimidas, entre otros, por los anteriores parámetros, se fueron confeccionando las redes inter e intraurbanas, y algunos núcleos urbanos adquirieron la forma metropolitana que abordaremos más adelante.
LOS PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO URBANO GLOBAL
En los últimos tiempos, en toda sociedad compleja y abierta al mundo, hay tensiones, conflictos y, a veces, choques de posiciones entre segmentos sociales que surgen de distintos intereses y ubicaciones en el proceso de producción, circulación y consumo, atravesado por disímiles concepciones políticas y de formas de organizar una sociedad (por ejemplo: con más Estado o mercado, más justa o injusta, más democrática o autoritaria, más solidaria o individualista, con derechos humanos plenos o autoritaria…; así podríamos continuar hasta concluir entre dos imágenes opuestas: una sociedad regida por los parámetros del bienestar solidario o por el liberalismo egoísta y mezquino).
Entre esos dos perfiles societarios, desde el punto de vista de la economía, está en juego la apropiación y distribución del excedente. En el devenir de pactos y rupturas, propios de toda nación, algunos sectores o grupos ganan más, mientras otros pierden hasta, en ciertos casos, llegar a desaparecer como protagonistas ciudadanos.
En las sociedades actuales, los acuerdos son poco estables y los actores difusos, en general, operan a través de sus representantes o directamente se lanzan al ruedo ocupando las calles para hacer valer sus demandas. Por sus funciones, el Estado debería situarse en un lugar neutro, conciliador; diseñando y llevando a la práctica un “proyecto conjunto”, con impacto en el presente y en el futuro, para el logro del bienestar del conjunto de los habitantes, papel que no siempre cumple, por ineficiencias o porque esperan que los mecanismos del mercado ajusten un eficiente modelo socioeconómico.
En ciertos países, las disputas entre los actores transitan por espacios reservados. Muchas veces afloran en expresiones públicas por medio del manejo de los medios de comunicación, los que también suelen operar ubicados en determinados campos de intereses. En ese medio social y político se va moldeando la ciudad, el uso de sus espacios y las intervenciones estatales a nivel local. Desde una perspectiva sistémica, en esta reflexión nos importa incursionar en lo que ocurre con el precio del suelo urbano sin uso o construido.
ACOPLAMIENTOS ENTRE LO SÓLIDO Y LO EFÍMERO EN EL MERCADO INMOBILIARIO EN LAS ÁREAS URBANAS: Un Acercamiento Al Enfoque Teórico De La Ganancia Extraordinaria Localizada
El tema que abordamos refiere al mercado inmobiliario y a los modos de operar de sus agentes. Una aproximación a elaborar un esquema teórico se basa en realizar una búsqueda que intente exponer una trama articulada y sustantiva de conceptos explicativos, los que de manera coherente representen un devenir real, y, además, debe dar cuenta de los avances que sobre el tema han realizado autores cercanos a las mismas ideas o que fueron puestas en confrontación con otros pensadores provenientes de corrientes diferentes.
Un rasgo central de la producción y el consumo de los bienes construidos y de la morfología urbana es que esta se encuentra conformada por áreas muy similares, desplegadas en continuidad y suaves vaivenes. Mientras tanto, conviven en la misma ciudad otras zonas sumamente diferenciales, muchas de ellas separadas por grietas profundas y anchas, algunas distanciadas por impedimentos materiales y otras separaciones levantadas a partir de cimientos imaginarios/sociales.
En el mercado inmobiliario opera un conjunto muy amplio de agentes propietarios/inmobiliarios que ofertan y demandan e intermedian en la compra y la venta de los suelos y objetos inmobiliarios. Pueden ser agentes estatales, públicos o modalidades combinadas de los anteriores, que se apropian de un segmento de la sobreganancia localizada. Dichos actores pueden tener distinto tamaño, capacidad financiera, y en la época del capitalismo mundial, muchos de ellos tienen incidencia a escala global y expresan gran versatilidad para encarar diversos proyectos urbanos, como complejos habitacionales, centros de ventas y de recreación o para otros usos. Los agentes operan en escenarios urbanos ocupados, vacíos y también en zonas de "reservas" para eventuales fases de expansión en el interior o en la periferia de las ciudades.
conjunto de determinantes homogéneos
Las ciudades se han edificado y se construyen sobre un elemento común: el suelo urbano.Este es un determinante homogéneo, compuesto por un bien de origen natural; es decir, una materia física insustituible para construir y, eventualmente, puede ser producido socialmente, mediante el procedimiento de derribar un marco construido, de modo tal de generar un terreno para edificar otro inmueble en ese mismo predio.
El suelo urbano comprende una contradicción: es un bien natural, pero no es un bien libre, sin precio. En ese sentido, se diferencia de otros bienes naturales sin precio de mercado (el agua, el aire, la nieve, entre otros), aunque hay que señalar que cada vez son menos los bienes naturales que no tienen precio.
El suelo urbano está dividido por la figura de índole propio del sistema jurídico: la propiedad privada, pública o colectiva (actualmente quedan muy pocas “zonas libres”). También la informalidad de las relaciones sociales está presente en este ámbito, así se registran terrenos o marcos construidos “ocupados” por habitantes que, por diferentes motivos, realizan o están empujados a realizar actos de transgresión de la legalidad instituida. En este mundo globalizado, enmarcado en las políticas neoliberales, este es un fenómeno muy difundido que se observa especialmente en las metrópolis, donde habitan y circulan intensos flujos de seres pobres o excluidos del sistema que se suman a las personas expulsadas recientemente de su hábitat. Los contingentes de desposeídos transitan por la urbe buscando un lugar; algunas veces, como resultado de las nuevas relocalizaciones o quiebres económicos de actividades, empresas o reubicación de viviendas. Existen muchas zonas abandonadas y espacios construidos de propiedad privada o pública sin ningún uso que, en varios casos, son ocupadas por personas sin ningún patrimonio, especialmente sin un lugar habitacional.
Por lo anterior, entre otras razones, en este fundamento homogéneo que históricamente adoptó la forma de la propiedad de la tierra y que se suma a diversas formas de posesión, se ubica un pilar en el eje de la esfera del uso y la circulación de las ciudades, formando y ampliando nudos que generan asociaciones o choques permanentes o esporádicos entre los actores: habitantes, movimientos sociales, corporaciones privadas, instituciones gubernamentales y sus fuerzas. En algunas circunstancias, el cruce de intereses puede ser entre varios o entre pocos actores, y puede ser violento o pacífico, pero seguramente en muchas situaciones los pobres o excluidos de la sociedad del consumo serán protagonistas inevitables. Más de un evento conflictivo en torno a la tenencia/posesión del suelo y su marco construido será captado de manera leve por los medios de comunicación, mostrando un espectáculo de gestos, voces e imágenes que se suma a otros espectáculos, en apariencia vacíos de contenido e inocuos; tajadas de nuestra cultura urbana actual que expresan netos relatos de la disputa por los usos de la ciudad y ciertos miedos que emergen de habitarla, delimitada por las líneas del derecho al uso y las fuerzas del orden/represión que mantienen el acceso y la apropiación social de manera desigual.
La insustituible búsqueda de habitar el suelo urbano para realizar la existencia individual y social está franqueada por la barrera del derecho a poseerlo. Ahí, en esa confrontación entre las necesidades y las posibilidades de obtener un hábitat, se centra la base del sustento sistémico de los conflictos y, también, de la posibilidad de generación de las sobreganancias urbanas localizadas.
Una porción del suelo urbano está utilizada por un segmento de la sociedad “incluida” de manera sistémica en sus formas de producción y consumo, que en el territorio urbano convive con zonas ocupadas por poblaciones pobres o excluidas del sistema, sumidas en la pobreza y sin acceso a los satisfactores urbanos. Configuran una trama fragmentada que se manifiesta en distintos valores de mercado, estructurando un gradiente de precios del suelo que se va entrelazando con los determinantes que presentaremos más adelante.
Conjunto de determinantes diferenciales
Según las zonas, los precios de mercado del suelo y el marco construido urbano son de magnitudes distintas. En este apartado incursionaremos en los determinantes que generan esas variaciones de los precios que afloran en el mercado. En ese sentido, presentaremos una serie de determinantes que se van condicionando entre sí, que dan por resultado precios diferenciales y que posibilitan la obtención de ganancias extraordinarias de las que se apropian los actores que operan en el mercado inmobiliario.
Uno de los rasgos de la actual fase de globalización del capital financiero (y, en algunos casos, por las inversiones de capitales originados en fuentes informales) es que los segmentos recorren el planeta invirtiendo en zonas que dan lugar a grandes edificaciones y extraordinarias ganancias. En el marco de la globalización neoliberal, la circulación monetaria destinada al mercado inmobiliario no se paralizó ni tiene fronteras nacionales.
Relacionado a la reflexión anterior, surge este interrogante: ¿Cuáles son los principales parámetros que delimitan ganancias extraordinarias y precios de mercado diferenciales?
En un mundo en transformación, la respuesta es compleja y va cambiando con el paso del tiempo; avanzaremos en un conjunto de argumentos sostenidos en factores materiales, otros económicos, sociales y políticos, y en otros que resultarán de una síntesis de los anteriores.
Para comenzar, señalamos que los factores materiales constitutivos del suelo determinan distintas “aptitudes de edificación en el terreno y de la zona”, lo que implica que construir en terrenos más aptos disminuye los costos, y a la inversa. En este punto, consideramos cuestiones tales como el declive del suelo, si periódicamente se inunda o si se registran altos riesgos de fenómenos naturales (tornados, temperaturas extremas u otros), si es una zona atravesada por temblores u otros fenómenos sísmicos. En este aspecto, conviene reflexionar que los avances en el diseño arquitectónico, junto a la innovación en los insumos y materiales en la edificación, son dos tendencias que se potencian para ampliar los terrenos aptos para construir. En otras situaciones, frente a verdaderos obstáculos, los diseñadores pueden convertirlos en ventajas. Por ejemplo, un terreno con un fuerte declive ubicado en la altura de una ladera, con vista panorámica, puede ser revertido construyendo accesos viables y pilares adecuados, de manera de edificar aprovechando las ventajas de localización. En muchas ciudades hay innumerables ejemplos de estos casos.
Con los avances de la comunicación de base digital, los intercambios en los proyectos de diseño circulan entre distintos puntos del mundo; sumado a esto, los equipos de arquitectura diseñan cada vez más a la distancia del lugar donde se localiza la obra, y aparecen los equipos de arquitectos que conforman “estudios de arquitectura globales”. Tal vez una de las consecuencias es que el diseño tiende a unificarse a escala mundial, desdibujando las diferencias de las culturas locales y evaporando las capacidades de creatividad entre el prototipo de diseño de los edificios y el medio cercano.
El siguiente factor refiere al producto terminado en relación con las “cualidades y conformación material del objeto construido”.En otros términos, el marco construido puede estar levantado con tamaños y funcionalidades más o menos apropiadas a sus usos últimos y con materiales y fuerza de trabajo de la construcción de mayor o menor especificidad. Estos determinantes afectan directamente la durabilidad y los fines apropiados del objeto construido.
Sin duda, las construcciones son expresión de ciertas épocas, es decir, están atravesadas y moldeadas por modas y costumbres establecidas y socialmente aceptadas en momentos históricos particulares. Este factor es otro determinante que incide de modo diferencial en los costos y en el precio final del marco construido urbano.
En este momento de la exposición introduciremos otro conjunto de determinantes que crean las condiciones de submercados diferenciales. Aludimos a los factores relacionados con el suelo, el marco construido y los medios de acceso y comunicación. La geografía natural, combinada con las obras de redes de comunicación (generalmente inversiones estatales), configuran zonas y terrenos con grados distintos de comunicación y transporte de personas y mercancías. En las últimas décadas, las conexiones a través de las redes de base digital son un soporte por donde transitan y se procesan intercambios de información y de datos entre distintos sitios; por cierto, son sistemas de redes y autopistas informáticas y de comunicación que se encuentran en plena innovación tecnológica a nivel global.
En estrecha relación con los factores anteriores se encuentran los factores relacionados con el suelo, el marco construido y las redes de equipamiento e infraestructura. Esta temática aborda la dotación operativa de servicios que se localizan en el entorno de los terrenos. La calidad y eficacia de los servicios crean un mapa diferencial, ya que suelen ser el resultado de inversiones estatales que en general valorizan los territorios influenciados por sus efectos útiles.
La zona urbana puede tener diferentes efectos de usos útiles o simbólicos que provienen de los “usos sociales y funciones ubicadas en las zonas urbanas”. Sin duda, estos factores pueden ser visibles, y muchos de ellos tangibles, siendo expresión y, en otros casos, síntesis de los determinantes anteriores enlazados a las relaciones sociales y plasmados en el territorio de la ciudad. Un ejemplo de ello es una zona habitada por segmentos sociales de altos ingresos, donde las viviendas suelen ser diseñadas y construidas con materiales de calidad y cuentan con vías apropiadas de acceso material y virtual, sumado a una óptima dotación de equipamiento e infraestructura, todo lo cual implicará altos precios de mercado del suelo y del marco construido.
Con la apertura de los nuevos modos de globalización, en las ciudades se registraron fenómenos inéditos relacionados con los factores de “situaciones de inseguridad barrial o zonal”, los cuales responden a múltiples razones: podemos señalar la existencia de conflictos bélicos regionales que atraviesan los centros urbanos y, en otro orden, las conexiones societarias que fluyen en los intramuros de la informalidad, y que en muchos casos devienen en cruces de manifestaciones de violencia o entre fracciones del crimen organizado. El Estado, en todos sus niveles, tiende a desvanecerse ante esos nuevos desafíos, dando lugar a que ocupen nuevas funciones los agentes privados encargados del control urbano, lo que crea situaciones de riesgo que inciden en el comportamiento del mercado inmobiliario.
Al contexto urbano anterior se le adiciona la cambiante y fluida “situación del medioambiente”, que puede afectar degradando el equilibrio ambiental de zonas urbanas, lo cual impacta en los precios del suelo y los bienes inmobiliarios y transforma zonas habitables en territorios de riesgo.
El entramado de determinantes que generan variaciones diferenciales del mercado inmobiliario está surcado por una serie de medidas gubernamentales. La instancia estatal puede responder a distintas esferas, conformando “un conjunto de regulaciones supraestatales, nacionales, zonales, locales o puntuales” e incidiendo en el uso de los territorios urbanos, a veces abriendo la posibilidad de intervención de agentes urbanos que se apropian de rentas o ganancias extraordinarias localizadas y, en otros casos, desplomando el mercado inmobiliario de ciertas franjas urbanas.
Conjunto de determinantes difundidos
En este apartado, nos enfocaremos en los determinantes que en ciertos momentos ejercen el efecto difundido de mantener, subir o desinflar la totalidad de los precios del mercado inmobiliario en un conjunto de ciudades que conforman un país o una región supranacional; en general, nos referimos a variables estructurales de la reproducción del sistema.
Es de señalar que en esta fase de la globalización es muy potente la hegemonía e incidencia de las entidades multilaterales de crédito, que se unen a la estrecha interrelación entre los capitales globales y se ven fortalecidas por los nuevos medios de comunicación que posibilitan la transnacionalización ampliada y veloz de los capitales más concentrados, los que circulan mundial e inestablemente, diseñados partícula por partícula por el empuje insaciable de obtener ganancias extraordinarias por parte de los agentes que operan en la esfera del capital financiero.
Considerando el esquema de los párrafos previos, abordaremos las principales variables macroeconómicas que influyen en el mercado inmobiliario. Una variable relevante es la “distribución del Ingreso Nacional”: hay una correlación directa entre mayor o menor concentración del ingreso con la forma y tamaño del mercado inmobiliario. Cuanto menor sea el segmento de los habitantes de altos ingresos, más pequeños serán el tamaño y el acceso de los marcos construidos de alta calidad y funcionalidad, y viceversa. Es decir, la polarización del uso del suelo que atraviesa la mancha urbana está relacionada con la distribución del ingreso del conjunto de la población.
Otro conjunto de variables estructurales es el “nivel de empleo, de actividad e inserción mundial”, que configura un uso del suelo y un estilo de edificación acorde a las necesidades estructurales y a la relación de flujos internacionales.
Al dirigir la mirada al interior del sector productivo/inmobiliario, centrar el enfoque en la esfera de la oferta nos conduce a examinar la actividad de la industria de la construcción. En este ámbito, la fuente y el margen de ganancias extraordinarias dependerán de las condiciones concretas de dos dimensiones. La primera se ubica en el centro de la matriz tecnológica del proceso de construcción, la cual está atravesada por dos presiones. Por un lado, las formas de producción. En el caso de que se opere con disponibilidad de mucha fuerza de trabajo, hay una firme tendencia a utilizar procesos de construcción de baja intensidad de maquinaria, lo cual lleva a que la fuente principal de la ganancia sectorial sea el precio de la fuerza de trabajo. Por otro lado, en las zonas urbanas donde hay un alto nivel general de empleo y de salario sectorial, una potente organización sindical y una variada calidad de materiales e insumos, se tiende a utilizar combinaciones tecnológicas ubicadas en la frontera de la innovación del diseño y de los procesos de construcción. En esta fase de la globalización, las tecnologías tienden a ser mundiales, y es de señalar que la aplicación de procesos constructivos de última tecnología posibilita a los agentes la obtención de ganancias extraordinarias.
ALGUNAS CONCLUSIONES
En las páginas anteriores presentamos el lugar del territorio en relación con las urbes y luego abordamos los principales determinantes que fijan la formación y las oscilaciones de los precios inmobiliarios, los cuales tienen un margen de movimiento que se establece entre el precio del suelo de uso agrario limítrofe a la ciudad y la mejor zona urbana. En ese espacio, los agentes que actúan en el mercado inmobiliario buscan incrementar las sobreganancias localizadas en el espacio urbano.
El esquema analítico considera un punto de partida que ese precio se encuentra en estrecha relación con el precio del suelo agrario; es decir, que no hay un territorio denominado rural que esté separado de una zona ocupada por la ciudad.
La reproducción urbana, por razones tecnológicas, registra intensas innovaciones que se irradian desde el complejo científico/tecnológico a todas las formas de producción o consumo, sean de base urbana o agraria, generando transformaciones en la organización de la producción, el traslado y el consumo de los productos y en el armazón y la circulación del voraz capital financiero, estableciendo, a su vez, un indisoluble entramado para la creación de la riqueza cada vez más volátil y con rápida movilidad a escala mundial.
En otro nivel analítico, en una dimensión material, las urbes se expanden en suelo con uso agrario, cuyo precio depende básicamente de la fertilidad, rentabilidad y ubicación (y cuyo excedente se distribuye entre personas que se quedan con el salario, la renta o el beneficio). Por ejemplo, si partimos de que la hectárea periférica a un centro urbano tiene un precio de mercado, ese será el punto de inicio para el precio del suelo urbano.
A partir de allí empiezan a funcionar los determinantes urbanos que mencionamos a lo largo de este trabajo. Sin duda, el mercado inmobiliario recibe inversiones o retiros de capitales internos y externos que pueden repercutir en los precios del territorio agrario. O sea, la interacción de los precios urbanos/rurales está en estrecha vinculación en ciertas coyunturas más que en otras, especialmente en los momentos de crisis como los actuales, porque en el sustrato son parte de un mismo modelo de organización de la sociedad capitalista.
En los últimos tiempos, en las áreas metropolitanas y urbes menores se registraron los siguientes fenómenos:
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Incesante variación de los precios del metro cuadrado urbano.
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Alto ritmo y nivel de construcción de marcos construidos en la forma de “aparatos urbanos” y “zonas urbanas”, que agrietan y obturan la comunicación y la distancia real y simbólica entre las distintas franjas y habitantes de las ciudades.
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Variación del empleo de fuerza de trabajo y de tecnologías en la construcción, acompañada con una tendencia atenuada de aumento de los salarios y un cambio en los tipos y los precios de los materiales de la construcción.
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A nivel global y, en especial, en los países centrales, el capital financiero/bancario amplió desmesuradamente los créditos hipotecarios, que encontraron su abismo en los inicios de 2008. En muchos países emergentes hay un ínfimo y caro crédito público y privado para la adquisición de viviendas, mientras es casi inexistente para las clases populares.
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Hay mínimos o nulos planes estatales para abordar la problemática del mercado inmobiliario; tampoco se registran iniciativas para la construcción de vivienda en alquiler, y son reducidos los programas de vivienda y hábitat dirigidos a atender la demanda de los segmentos más pobres.
Hasta aquí, frente a los derrumbes y conflictos generados por el estallido de la reciente crisis mundial que se desató en los países centrales, se abren varios interrogantes:
¿Cómo se comportarán los precios del suelo urbano y el marco construido?
¿Cómo afectarán en los costos de las actividades y los precios de los productos que se desarrollan en las ciudades?
¿Tenderá a seguir fragmentándose el uso y el precio del suelo urbano?
El Estado, en mayor o menor medida, ¿continuará evadiendo sus responsabilidades de dotar de satisfactores habitacionales y urbanos a los grupos más desposeídos?
¿Continuará eclipsado el futuro existencial de los sectores urbanos pobres y excluidos?
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