4. Algunas reflexiones sobre las transformaciones en el precio del suelo

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Categoría: Número 17

Publicado el Lunes, 31 Mayo 2004 21:00

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en un contexto de renovación urbana: el caso de La Boca

Por Vanesa Cernadas y Fernando Ostuni
Area de Estudios Urbanos
Instituto de Investigación Gino Germani
Facultad de Ciencias Sociales
Universidad de Buenos Aires

Introducción

El objetivo de este trabajo es analizar de qué manera las intervenciones públicas realizadas en el barrio de La Boca desencadenan un proceso de valorización del suelo urbano y de los inmuebles, que eventualmente podría contribuir al desplazamiento de familias de menores ingresos y su sustitución por familias de mayores ingresos.1

En este artículo, primero plantearemos la metodología de trabajo propuesta, luego indagaremos sobre algunas nociones teóricas relacionadas con la renta del suelo urbano y posteriormente, haremos un recorrido de los aspectos puntuales que asumió la intervención en el área. Se complementará la descripción con la exposición de los resultados obtenidos a partir de la recopilación de información y construcción de datos que pudieran dar cuenta de la tendencia asumida por los precios, y de la relación que ésta pudiera mantener con la obra pública realizada. Finalmente, se intentará sentar alguna reflexión sobre el objetivo planteado, a la luz de las herramientas teórico conceptuales y del trabajo de campo.

Metodología

Algunas limitaciones metodológicas

Para indagar sobre los cambios en el precio de compra y venta propiedades inmuebles aparecen, desde un comienzo, algunas dificultades en la obtención y elaboración de la información. Los datos existentes sobre precios de metro cuadrado, así como aquellos relacionados con los precios finales de las ventas, son cuando no de difícil acceso, poco fidedignos. La elaboración de datos en este tipo de temáticas requiere de un trabajo de recopilación directa de los datos que demanda importantes cantidades de tiempo. Estos datos, a pesar de poder utilizarse como indicadores o ilustrativos de tendencias, son portadores de un “status epistemológico” que hace necesaria su triangulación con otro tipo de fuentes. Lo expuesto, agregado con la propuesta del proyecto UBACyt en el que este informe se inscribe, llevaron a que se decidiera dedicar la indagación exclusivamente al barrio de La Boca, y abandonar la posibilidad de efectuar una comparación con el barrio de San Telmo.

Consideraciones metodológicas

En primer término, para elaborar los datos de la investigación se hacía necesario construir una matriz compuesta por todos los avisos clasificados contemplados en un determinado período, que pudieran ilustrar la oferta y la demanda de los distintos tipos de inmuebles, y las variaciones en sus precios en diferentes momentos económicos. También permite establecer relaciones entre la oferta de inmuebles y las distintas zonas o subzonas dentro del barrio. Con este fin se recopilaron los avisos clasificados publicados en el diario Clarín de la Capital Federal correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de los años 1991, 1996 y 1999. El hecho de que sean tres meses y siempre los mismos se debe al intento de construir una muestra aleatoria lo menos permeable posible a las variaciones que puede presentar un mes tomado en forma individual.

La elección de los años mencionados se vincula con la realización de las obras costeras de prevención y mitigación de las inundaciones en el barrio de La Boca, elemento disparador de un posible proceso de renovación en el barrio. El año 1991 es tomado como testigo; hasta ese momento no se ha anunciado el comienzo de las obras, y entra en vigencia la ley de Convertibilidad, que permitirá establecer comparaciones entre los precios a lo largo de una década sin mayores dificultades. En el año 1996 se anuncia la puesta en marcha del proyecto, a partir de la aprobación de un crédito de cien millones de dólares otorgado por el BID y el Banco Mundial. Se partía de la hipótesis de que el relevamiento de los avisos publicados en ese período podría dar cuenta de algunas modificaciones en el precio de los inmuebles, producto de la expectativa favorable generada por el anuncio de las obras. En el año 1999, cuando finalizan las obras, se las inaugura y comienzan a comprobarse sus efectos en La Boca. Para continuar analizando las variaciones en el precio, se continuó relevando los avisos publicados en los mismos meses, durante los años 2000 y 2001. El objetivo era observar como evolucionaban los precios, ya finalizadas las obras y con un tiempo suficiente como para evaluar su eficacia.

La matriz confeccionada para los años 2000 y 2001, comprende una cantidad superior a los mil avisos clasificados. Como criterio de clasificación para el relevamiento, se intentó transcribir toda la información contenida en los avisos (fecha, tipo de inmueble, tipo de operación, ubicación, dimensiones, cantidad de habitaciones, características generales, precio, forma de pago, inmobiliaria que gestionara la venta). Los datos se iban ubicando en una grilla que luego se transcribía a una planilla de cálculos que permitía cruzar las distintas variables y establecer relaciones que describieran y explicaran el proceso indagado.

De manera simultanea se confeccionó una matriz con los inmuebles relevados en las zonas de La Boca designadas como “comerciales” (las avenidas Almirante Brown y Regimiento Patricios, Vuelta de Rocha, las calles Olavarría, Necochea y Lamadrid), compuesta por ochocientos cuarenta casos. En la elaboración de esta nueva base de datos se tuvo en cuenta el tipo de inmueble, las dimensiones, el estado, el destino para el que había sido construido, el uso que en ese momento se le daba, y de encontrarse en situación de venta o alquiler, que inmobiliaria gestionaba la operación.

El uso integrado de las dos bases de datos permitió incorporar al estudio distintos aspectos. En primer lugar, incluir aquellos inmuebles que de otra manera quedarían fuera de la observación, por no aparecer publicados en el diario. Segundo, establecer un criterio de zonificación del barrio de La Boca, que permitiera observar con mayor detalle las variaciones que estas pudieran presentar (observar qué zonas presentaban una mayor actividad o dinámica y cuáles aparecen más deprimidas), así como también las características que pudieran asumir. Tercero, ver que relación guardan los comercios de estas áreas con las viviendas que los circundan, o mejor dicho, con las viviendas relevadas, para así identificar qué tipo de consumos predominan en La Boca.

Para aportar una dimensión de tipo cualitativa, que permitiera triangular los datos construidos con aquellos actores intervinientes en la comercialización de inmuebles, se realizaron entrevistas a un conjunto de agentes inmobiliarios. Los entrevistados eran en su mayoría de la zona, pero se incluyeron entre los seleccionados, agentes inmobiliarios que a pesar de no estar localizados en La Boca tuvieran operaciones en el área. Esto permitió que se indagara en las distintas percepciones que pudieran tener los agentes, y de qué modo podían variar sus miradas sobre la renovación, las lógicas y estrategias para la comercialización de los inmuebles, el diagnóstico que hicieran del área y sus potencialidades para el sector inmobiliario, etcétera. A su vez, las observaciones de los informantes clave permitió delimitar con mayor claridad la zonificación elaborada, así como también ponderar en algunos casos los precios establecidos para el metro cuadrado de suelo, según los distintos tipos de inmueble.

Paralelamente, y por último, se realizó una lectura crítica de bibliografía que abordara las temáticas de renovación urbana, de gentrification (concepto que alude al desplazamiento de los habitantes de una determinada área urbana y su sustitución por grupos sociales de más altos ingresos), y de renta del suelo urbano. Esta última temática fue desarrollada de un modo más extenso en el marco teórico de la investigación, por considerar que guarda una estrecha relación con la temática indagada. A medida que fueron incorporándose textos relacionado con la renta del suelo urbano, con las mercancías inmobiliarias, y con la conformación de un mercado de suelo urbano, se adquirieron elementos teórico-conceptuales que enriquecieron la observación y el análisis de los datos construidos, así como también a considerar de un modo adecuado el contexto socioeconómico y su eventual incidencia sobre el proceso indagado.

Para mencionar con cierto detalle solamente una de las modificaciones introducidas por el aprovechamiento de las herramientas teóricas, se corrigió cierta imprecisión en el uso de las categorías “valor” y “precio”. Esto permitió, a su vez, repensar y redefinir conceptualmente lo que en el título de la investigación se ha referido como “valorización del suelo urbano”. A esta altura, sería mejor hablar de variaciones en el precio del suelo, como consecuencia de un aumento del valor de aquél a partir de la realización de obras de infraestructura (que mejoran las condiciones para aprovechamiento del suelo). Finalmente, vale destacar que la bibliografía producida sobre estas temáticas no es abundante, y la bibliografía existente es de difícil acceso, sin que esto vaya en detrimento de el marco conceptual aquí construido.

Aportes teóricos para la comprensión del problema

A los fines de nuestra investigación, resulta pertinente repasar el aporte de distintos autores para la comprensión de la dinámica del espacio urbano, y de la conformación de precios y las distintas modalidades de renta que adquieren en este contexto características específicas. Particularmente, nos remitiremos a trabajos que se dedican a indagar sobre la peculiaridad que guarda la relación entre los usos del suelo en el ámbito de las ciudades con los distintos tipos de renta, presentes en la producción de mercancías inmobiliarias*

Lo que Jaramillo(1994) considera que está en la base de la existencia de la tierra urbana, a diferencia de la tierra rural, no son ya las virtudes orgánicas del suelo sino su capacidad de proporcionar un espacio (urbano), un lugar físico para desarrollar actividades articuladas espacialmente de una manera peculiar que denomina urbana. Articulación que, siguiendo a Topalov (1979), resulta de un proceso de producción, además de permitir formas de consumo material y simbólico que le son propias. La tierra es entendida como un  bien que existe en la naturaleza sobre la cual se producen subdivisiones y servicios que la definen como "urbana". La producción de la ciudad comienza con la producción de la tierra urbana (Clichevsky, 1989). Las ciudades, o unidades urbanas, operan como forma productiva en sí mismas, en cuanto amplifican la presencia de ciertas actividades productivas y no productivas, cumpliendo éstas un papel decisivo en la reproducción y desarrollo de la estructura social como un todo, hasta llegar a un punto en el que (a diferencia del rol que cumplían, por ejemplo, en la época colonial, de punto de apoyo para la acumulación), se constituyen en el eje de la organización económica y política de la sociedad, en el producto de un proceso de urbanización de las actividades económicas (Carrión, 1989).

La tierra tiene la capacidad de generar el espacio, en tanto sirve como ámbito en el que se desenvuelve una actividad productiva concreta; o sea la adecuación de esa tierra para la creación de algo distinto: espacio construido. Este proceso implica capital, movilización de trabajo, de instrumentos y materias para manipular el medio y transformarlo, para luego utilizarlo y consumirlo. En las ciudades capitalistas, el producto de esta transformación asume el carácter de una clase de mercancías específicas, las mercancías inmobiliarias, que nosotros caracterizamos por la unión del espacio construido al suelo sobre el que se produce.

El suelo, a diferencia de aquellas mercancías que operan como condiciones de producción de otras, se caracteriza por no ser reproducible por el capital. A esto se debe agregar que la mercancía producida en el suelo urbano, que es el espacio construido sobre un determinado terreno, no puede separarse de éste para consumirse, como ocurre en la relación de las mercancías agrícolas con los terrenos rurales donde se producen. Esta característica hace que la propiedad adquiera un papel adicional como requisito inicial para que el producto tome el carácter de mercancía2. Otra diferencia a destacar es que el suelo en el caso urbano, además de la relación que establece con el proceso productivo de la construcción (que Jaramillo denomina articulación primaria), se relaciona con las actividades que se desarrollan sobre el espacio construido, cada una de ellas con una dinámica propia (articulaciones secundarias, que se superponen entre sí articulándose en forma compleja).

A partir de lo expuesto, podemos inferir que la tierra urbana adquiere peculiaridades en lo que respecta a los agentes que aparecen en los procesos económicos que se desarrollan, al tipo de transacciones sobre los terrenos que predominan entre estos agentes, y al significado social que adquieren las distintas modalidades de la propiedad territorial. Relacionado con esto último, la tendencia a la formas de distribución espacial y uso del espacio construido según sus distintos destinos ejerce una influencia especial. En este proceso opera una instancia colectiva de asignación de usos a las distintas áreas, que será construida a partir de las relaciones que se produzcan entre los distintos grupos sociales, pero que se presentarán como "naturales", actuando como factores estructurantes en el proceso de conformación del espacio urbano. Entre estos determinantes, si bien podemos encontrar algunos que obedecen a necesidades que hace al funcionamiento de las actividades que participan en la producción de las unidades urbanas, muchos otros son de tipo convencional, e implican la identificación de determinadas actividades o usos del espacio, así como también a sus "usuarios", con áreas específicas del territorio.

La puja que implica el poder asignar a determinadas áreas usos específicos se acentúa aún más, como señala Clichevsky (1989) según el tipo de agente que actúe en el mercado, ya que cada uno tiene una estrategia definida respecto de la porción de tierra que produce y/o comercializa. No cuesta imaginar eventuales tensiones entre el estado, el sector privado, y grupos de la sociedad civil. Por ejemplo, el estado actúa como regulador del sector privado interviniendo tanto en la esfera de producción del suelo como de su comercialización, en forma directa o indirecta (implementando políticas sobre otros sectores que tengan repercusiones sobre el mercado de tierras). Solo a modo de ejemplo (ya que es un punto que se desarrollará con más precisión en los próximos apartados), en los emprendimientos llevados adelante, para la zona sur en general y para La Boca en particular, por distintas instancias gubernamentales, hay intervenciones en materia inversión en infraestructura, así como también cambios en los códigos de zonificación (industrial, residencial). Estas modificaciones, que tienen por como objetivo revitalizar áreas degradadas de la ciudad, actúan fundamentalmente como disparador para futuras iniciativas del sector privado, sin existir políticas fuertes en relación a la habitabilidad de las zonas, así como tampoco a las consecuencias de los cambios de zonificación, que tienen una repercusión fundamental sobre las actividades que pueden desarrollarse (así como también, por supuesto, sobre la articulación de los distintos tipos de renta presentes en todo terreno urbano). Las intervenciones realizadas por el estado (o la ausencia de ellas) en tanto agente involucrado en la producción de las unidades urbanas, puede afectar intereses sectoriales, de modo determinante en lo relacionado con las situaciones de legalidad e ilegalidad en la tenencia de la tierra en las ciudades. A su vez, la lucha de la población por la legalidad define la conducta del Estado en la regulación de la tierra, según las coyunturas políticas y el peso relativo de los movimientos sociales.

En América latina, la aparición de los agentes en los distintos submercados está en relación con el grado de concentración de la propiedad y de la economía en su conjunto. Como consecuencia del papel jugado por el sector financiero, y de la modificación de la demanda por los cambios en la estructura de empleo e ingresos, se estrecha la demanda de tierras urbanas en los sectores de menores ingresos y se sofistica el submercado destinado a los sectores de altos ingresos (Clichevsky, 1989)

Las rentas del suelo urbano

Brevemente diremos que la renta es el beneficio que se puede obtener por la posesión de un terreno. El propietario equipara la percepción de su renta periódica a la de un interés, y así aparece la posesión de un derecho jurídico como equivalente a una magnitud de capital. Sobre este principio se construye el precio del suelo, atributo fundamental para que éste pueda volverse intercambiable, y se articulan las distintas rentas diferenciales.

En el marco urbano emergen distintos tipos de renta territorial, derivadas de las distintas articulaciones descritas en el apartado anterior. Así, observamos en primer término dos tipos de rentas: rentas urbanas primarias (que emergen de la articulación primaria, que se establece entre el suelo urbano y el proceso de producción del espacio construido), y rentas urbanas secundarias (a partir de las articulaciones secundarias, que corresponden a la conexión del espacio construido, en su proceso de consumo, con varias actividades urbanas).

Dentro de la categoría rentas urbanas primarias, podemos ubicar la renta absoluta urbana y las rentas primarias diferenciales tipo I y tipo II. La renta absoluta urbana es producto de una generalización de la posibilidad de que se establezca un sobreprecio del espacio construido por encima de su producción, presente en todo terreno urbano. Constituye la base mínima sobre la cual se escalonan las demás rentas diferenciales. Su magnitud deriva de la relación de fuerzas entre terratenientes y demandantes directos e indirectos de tierra urbana.

La renta diferencial tipo I, que en los terrenos rurales se relaciona con la fertilidad dispar de los terrenos, en el caso urbano deriva de las condiciones de constructibilidad, entendida como aquellas características geomorfológicas de la tierra (la capacidad portante del suelo, la pendiente, la anegabilidad), así como también de la localización. Estas condiciones están desigualmente repartidas entre los distintos lotes e implican que para la construcción de mercancías inmobiliarias con una renta primaria diferencial tipo I desigual, se deberá incurrir en costos diferentes. En el caso urbano se trata de una modalidad bastante menos importante que en el caso agrícola.

Finalmente, la renta primaria diferencial tipo II, es aquella derivada de la aplicación de una mayor intensidad de capital en una cuota determinada de suelo. En el caso urbano se concentra en la producción en altura, que permite multiplicar el espacio construido en un lote de terreno. Esta modalidad de renta es uno de los componentes de mayor importancia en la configuración de los precios del suelo en las ciudades capitalistas, y mantiene una fuerte relación con la densidad de construcción de las distintas áreas dentro de una unidad urbana.

Por su parte, entre las rentas urbanas secundarias, encontramos en primer lugar la renta diferencial de comercio: será la que se perciba por aquellos terrenos cuya inserción en la estructura de usos del suelo permita una circulación mayor de capital comercial. Segundo, vemos que a partir de los mecanismos de segregación espacial en el ámbito urbano, se estructura una modalidad particular de renta, de monopolio de segregación, percibida como una consecuencia de la valoración positiva de ciertos espacios por sectores sociales particulares, y regulada por el ingreso de cada uno de éstos. Una tercera modalidad es la denominada renta diferencial de vivienda, producto de las distintas localizaciones en relación con los lugares de aprovisionamiento, de empleo y de reproducción colectiva de la fuerza de trabajo. Por último, la renta de monopolio industrial, que deriva de la eventual escasez, y por lo tanto posibilidad de concentración, de los terrenos designados para usos industriales.

Lo que interesa destacar de la tipología descrita es que sobre cada terreno urbano existe una combinación particular de los distintos tipos de renta, que se relaciona con los usos de las áreas en que se hallan insertos, usos que pueden cambiar según el contexto y que tendrá una particular incidencia en el tipo de renta que adquiera predominio respecto del terreno en cuestión. La combinación de los distintos tipos de renta, produce entonces la renta total de los terrenos. La capitalización de la renta total permite que los lotes sean transables en el mercado, intercambiables en tanto mercancía.

El precio entonces, ya no estará determinado exclusivamente por el valor o por el precio de producción de la mercancía de la cual asegura la circulación, sino que resultará del derecho que tiene el propietario de un inmueble locativo, de apropiarse de una porción de plusvalor producido socialmente. Dicho de otro modo, la renta inmobiliaria implica un aumento de precio del inmueble, producto de los cambios en las condiciones de producción y en el sistema espacial de sobreganancias localizadas. Así, la renta se incluye en el precio que se paga por el uso del suelo urbano para la producción de espacio construido, captando parte del plusvalor que dicho proceso genera.

Por último es pertinente retomar una breve reflexión sobre la incidencia de la renta urbana y del precio de las mercancías inmobiliarias en la producción y en los usos sociales del espacio urbano. Si bien en términos sociales generales en la tierra predominan aquellas consideraciones que tienen que ver con el consumo colectivo, la propiedad privada de la tierra genera una fragmentación efectiva, que condiciona el desarrollo social a partir de la apropiación de plusvalor en la captación de rentas territoriales. De esta manera, la renta del suelo urbano incide en forma permanente en la conformación del espacio urbano, que se refleja principalmente en la segregación social del hábitat y las actividades que tienen lugar en el ámbito de las ciudades: retomando una expresión de Diego Carrión, "se produce una apropiación desigual en términos sociales de los beneficios que provienen de la tierra"(1989, p. 182).

A partir de lo expuesto en relación a la teoría de la renta del suelo urbano, es importante definir que cuando se habla de valorización del suelo, en el caso de La Boca, se hace referencia al valor que, a partir de la realización de obras de infraestructura, se agrega al suelo del área. Esto permite, en primer lugar, que se produzca un aumento en el precio de los inmuebles del territorio; en segundo lugar, podría pensarse la posibilidad de que se modifique la articulación de los distintos tipos de renta descritos más arriba, y que junto con las distintas percepciones y asignaciones de los actores en relación a los cambios, puedan eventualmente cambiar los usos y los "usuarios", de los espacios de aprovechamiento colectivo y privado.

Nociones de "renovación urbana" y "gentrificación"

En diversas ciudades del mundo se han desarrollado, a partir de los ´60, procesos de renovación urbana. Los mismos implican transformaciones en el espacio urbano que se manifiestan a través cambios en las áreas centrales de las ciudades que comprenden el crecimiento de las actividades terciarias, la rehabilitación de áreas degradadas y el desplazamiento de sectores de menores ingresos que habitan en estas zonas, debido a que se desencadena un proceso de valorización del suelo.

Muchas veces las intervenciones tendientes a renovar el espacio urbano producen lo que en la bibliografía se ha denominado gentrificación1, concepto que se refiere al desplazamiento de una población de bajos recursos a favor de otra con mayor capacidad adquisitiva y tributaria. La gentrificación es un proceso relacionado con la ciudad global (Sassen, 1999), aunque no necesariamente, ya que en ocasiones se verifica en ciudades que experimentan cambios en su estructura económica, política y geográfica.

En Buenos Aires a partir de los ´90 comienza incipientemente a desarrollarse un proceso de renovación urbana que está relacionado con un plan más amplio de urbanización de la ribera que se extiende de norte a sur. Son parte de la concreción de los mismos, los emprendimientos realizados en Puerto Madero, la Costanera Sur y los proyectos para el área de Retiro. Dicho plan supone la incorporación de suelo urbano ampliando la ciudad, generando así nuevos usos comerciales, de servicios y viviendas, que en una primera fase favorecen a sectores de altos ingresos (en particular en el caso de Puerto Madero), por ejemplo con la construcción de nuevos hoteles, oficinas bancarias, lujosos edificios inteligentes.

Como parte de esta transformación del espacio urbano se construyeron durante la década del ´90 obras viales que permiten conectar por tramos de autopista el área central con la periferia metropolitana y con otras ciudades. Se desarrollan además otras obras de infraestructura como por ejemplo las defensas costeras en la zona sur, particularmente en La Boca.

Las acciones emprendidas por distintas niveles de gobierno, el estado nacional y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, han sido un puntapié inicial para los procesos de transformación económica, social y ambiental de áreas degradadas de la ciudad, desde hace décadas olvidadas. Reflejo de ello es el porcentaje del gasto público destinado a obras de infraestructura en las mismas. Así durante el período 1988-1997 se observan importantes montos destinados a inversión pública, por parte del gobierno de la Ciudad para el distrito IV[2]. En 1996,el gasto público destinado a este distrito fue el mayor en relación al resto de la ciudad[3].

A su vez el gobierno de la ciudad ha realizado otras acciones tendientes a “mejorar el sur”, tratando de potenciar la centralidad de la ciudad respecto al resto del área metropolitana. Entre ellas encontramos las modificaciones en el Código de Edificaciones y en el de Planeamiento Urbano, el Plan Urbano Ambiental y la creación de una entidad público-privada impulsada desde el gobierno de la ciudad, la Corporación Buenos Aires Sur, que todavía no ha realizado intervenciones concretas. Se complementa esto con tres proyectos propuestos por el gobierno de la Ciudad de obras concretas para el mejoramiento del entorno barrial a saber: Buenos Aires y el río, Área Sur y obras de saneamiento cuenca Matanza-Riachuelo.

A lo anterior hay que agregar el reacondicionamiento de las áreas de Vuelta de Rocha y Caminito, zonas de importante actividad turística, nacional y extranjera, mejoradas como consecuencia de las defensas.

La Boca estaba experimentando desde décadas anteriores diversos procesos sociales y económicos negativos. Uno de ellos ligado a la pérdida de población del orden del 40% desde 1947 hasta comienzos de la década de los ´90, reflejando un proceso de vaciamiento; por otro lado, se observa un proceso de degradación que comienza en los ´70 relacionado con la caída de la actividad económica y del empleo, previo a la agudización de crisis y que se mantiene actualmente como consecuencia de la desactivación del Puerto del Riachuelo, que trajo aparejado el cierre de actividades ligadas a él, como son las empresas navieras, de productos alimenticios y textiles, sumado a ello la incidencia del actual contexto de desindustrialización que afecta también la zona.

Como consecuencia de los incentivos aportados por las autoridades de la ciudad durante la década del ’90, antes mencionados, se abre la posibilidad de que se inicie en el barrio de La Boca un proceso de renovación urbana potenciado por la favorable localización respecto del centro de la ciudad y por una necesidad de revalorizar los aspectos turístico-culturales del barrio.

En este contexto se comienza a percibir durante este período la llegada a La Boca de algunos individuos o familias de más alto poder adquisitivo, que se manifiesta a través de la compra de distintos inmuebles (galpones, astilleros, viviendas) que, debido a su gran deterioro, tienen un bajo precio, que se utilizarán para reciclar y obtener una ganancia, a partir de la revalorización esperable de la zona renovada. Dichas inversiones están ligadas a usos novedosos en el área, comerciales y de servicios, en relación al intento de generar un polo turístico.

En materia habitacional, el gobierno de la Ciudad realizó algunas acciones que acompañan los indicios de una renovación urbana. Por un lado la Comisión Municipal de la Vivienda ejecutó obras de mejoramiento en cuatro de sus veintiún inquilinatos de su propiedad y favoreció la compra directa de inquilinatos por grupos de familias organizadas (operatorias 525/97 y 282/98). Más allá de estos hechos puntuales, el gobierno de la ciudad no ha desarrollado políticas habitacionales que tengan en cuenta la población de bajos recursos que vive en La Boca ni toma en cuenta esta problemática.

La hipótesis general de este trabajo es que la incipiente intervención a través de inversión pública, puede interpretarse, inicia un proceso de renovación urbana en el barrio de la Boca, permite pensar un eventual proceso de gentrificación que supondría un aumento del valor del suelo En tanto uno de los aspectos de la gentrificación alude a un aumento en el valor del suelo del área renovada, la posibilidad de obtener una significativa ganancia atraería a sectores dispuestos a invertir en el área realizando compras de inmuebles a bajo precio, por su alto grado de deterioro y abandono edilicio, esperando obtener posteriormente una gran diferencia a través de su venta a un precio mayor.

La Boca es un barrio con cierta heterogeneidad social, aunque predominan los sectores de ingresos medios y bajos. Es importante tener en cuenta el impacto de los nuevos procesos delineados sobre esos sectores de bajos ingresos que pueden ver en juego su permanencia en el barrio por la implicancias que ocasionaría la revalorización de la zona[4]. Procesos de expulsión de esta índole por parte de grupos de altos ingresos son característicos de la gentrificación que se verificaron en otras ciudades del mundo capitalista.[5].

Análisis del mercado inmobiliario: identificación de zonas dentro del barrio

Para analizar el movimiento del mercado inmobiliario y las variaciones en el valor del suelo y tipo de zona, se diferenciaron tres zonas y una residual:

1-    Una primera, cercana al barrio de Barracas, a la que hemos denominado, Boca-Barracas. Como criterio de delimitación de esta zona se ha tomado las manzanas comprendidas entre la  avenida Regimiento de Patricios y las calles Hernandarias o Irala. 

2-    Una segunda, que comprende los alrededores de Caminito, llegando por Pedro de Mendoza hasta Wenceslao Villafañe, que hemos denominado Centro. Es necesario hacer la salvedad de que el circuito Caminito-Vuelta de Rocha presenta una dinámica y una serie de usos turísticos y comerciales propios que lo diferencian del resto de la zona Centro5, pero por la cercanía que mantiene con las calles Olavarría y Lamadrid, nos parece más interesante considerarlo como un enclave dentro de un área.

3-    Una tercera zona, que comienza en W. Villafañe y sigue hacia el área del Hospital Argerich y las calles Brasil, Azopardo, Paseo Colón, etc, que hemos denominado Dársena Sur. En este caso, como límite a priori "hacia el Oeste" de la zona puede situarse en la Avenida Alte. Brown, pero probablemente se extienda aun más hacia el lado de Barracas. Lo mismo en lo que concierne al área del Hospital Argerich. De todos modos, al interior de esta delimitación se observa una concentración "casi absoluta" de la actividad inmobiliaria en el área de Catalinas Sur, con excepción de una leve oferta de inmuebles sobre las calles Alte. Brown y Villafañe.

4-    A esta clasificación debemos agregar la presencia de avisos, que si bien son pocos, por las limitaciones mencionadas anteriormente resultan complicados de clasificar. Nos referimos a aquellos localizados en las inmediaciones del Parque Lezama, del Hospital Argerich, de la calle Azopardo, así como también de la calle P. de Mendoza al 2900.

Variaciones en la oferta según el tipo de inmueble

Para analizar la variación del precio de los inmuebles en las  zonas mencionadas de La Boca identificamos cuatro mercados diferenciados: las viviendas, los comercios, los galpones (que son afectados de manera diferencial en el desarrollo del proceso de renovación) y los terrenos.

Viviendas: Se incluyen departamentos de propiedad horizontal y casas e inquilinatos, ya se trate de operaciones de venta o alquiler.

Departamentos: tanto para la venta como para el alquiler la oferta tiende a localizarse en las zonas de Centro y Dársena Sur, en proporciones más o menos similares. A su vez, dentro de la última, tanto la venta como el alquiler de departamentos queda reducida casi exclusivamente al circuito de Catalinas Sur. En la zona Centro, la oferta de departamentos en venta y alquiler se concentra mayoritariamente en el radio comprendido entre las calles Palos, Lamadrid, Villafañe y Necochea. Si a esta zona agregamos la oferta del área de Caminito, se observa que el movimiento registrado en el área Boca-Barracas es comparativamente menor y se presenta fundamentalmente sobre la avenida Patricios y sus alrededores. Se debe agregar también la presencia de alguna oferta en la zona del Parque Lezama, así como de las calles Azopardo y Brasil, áreas cercanas a San Telmo. Una primera mirada sobre los precios nos permite decir que en Dársena Sur un departamento de tres ambientes al año 2000 oscila entre U$s. 38000 y 48000.- mientras que el la zona Centro ronda entre los 42000 y 48000.- Parecería en principio que los precios tienden a mantenerse dentro de éstos márgenes.

Casas e Inquilinatos: En los avisos clasificados no se observa prácticamente información sobre oferta o demanda de viviendas tipo inquilinato, ya sea para la compra-venta o alquiler. Sin embargo, en el año 2001 aparecen unos pocos avisos, que si bien no son muy precisos, resultan de especial interés; uno de ellos es un edificio, sin dirección, compuesto de "20 unidades", que lleva un precio de venta de U$s. 72.000.-6

La oferta de casas en la muestra 2000-2001 es significativamente inferior a la correspondiente a los años 91', 96' y 99'. De los casos consignados, ninguno se localiza en la zona cercana a Barracas. El resto se distribuye en forma equivalente entre Parque Lezama, Dársena Sur y Centro. En relación al precio, una casa de nueve ambientes, supuestamente en buen estado, se ofrece para la venta en U$s. 69.000.- mientras que una de cinco, a reciclar, lleva un precio de U$s. 35.000.- Haciendo entonces una comparación entre los avisos de inquilinatos y casas de muchos ambientes en venta, se puede inferir que el precio de venta por unidad de los primeros es un cincuenta por ciento menor que el de las segundas.

A partir de estos datos complementados con información proporcionada por los agentes inmobiliarios de la zona se indaga sobre las variaciones del precio del metro cuadrado en las viviendas de La Boca en los últimos dos años. Para tener una visión más amplia incluiremos estos cambios dentro de una evolución que tendrá como punto de inicio el año 1991.

Precio ofertado de venta del metro cuadrado en las viviendas según fecha (período 1991-1999)6

Fuente: Diario Clarín, Suplemento Clasificados.

Los precios de oferta presentes en los avisos clasificados han mantenido un sostenido aumento a lo largo de la década del noventa, llegando a un pico superior a los U$s. 700.- en el mes de Marzo de 1994. Si comparamos el precio del m2 obtenido del promedio de la oferta para los meses de marzo, abril y mayo de 1999 con una media similar del año 1991, queda registrado un aumento mayor al 100% hacia el final del período y un aumento levemente mayor al 15% entre los años 1996 y 1991. Curiosamente los años de mayor precio del metro cuadrado coinciden con las obras en marcha, así los precios reflejarían bien las expectativas que se generarían.

Precio ofertado de venta del metro cuadrado en las viviendas según fecha (período 2000-2001)

Fuente: Diario Clarín, Suplemento Clasificados.

Comparando el precio de oferta del metro cuadrado calculado para el año 2000 con el de 1999 observamos un leve descenso que se acentúa en 2001, llegando a U$s. 540.- Se trata de una caída de casi 18% respecto de 1999. A pesar de que el precio de 2001 permanece dentro de la media de la década del noventa, se observa un claro detenimiento e inclusive descenso del aumento sostenido característico de aquella. De todos modos los precios permanecen por encima de los correspondientes a los años 1991-92, previos a que se anunciaran las obras. Resulta pertinente mencionar que esta caída coincide con los comentarios de los agentes inmobiliarios de La Boca.

Comercios: Zonas de otrora importante actividad comercial se encuentran hoy francamente deprimidas, principalmente la avenida Almirante Brown y Necochea, su calle paralela conocida por la presencia de cantinas. Mientras tanto se observa un crecimiento en la actividad de los pequeños comercios del centro del barrio, fundamentalmente aquellos ubicados sobre la calle Olavarría. Si observamos la distribución en la base de datos elaborada a partir del relevamiento de inmuebles efectuado en las áreas designadas "comerciales" de La Boca en el año 2000, el porcentaje de locales en uso para actividades comerciales localizados sobre las calles Brown y Necochea es notablemente inferior al registrado para la calle Olavarría: 29 y 10% para las dos primeras, y 45% para la última. Asimismo, de los inmuebles registrados sobre la avenida Patricios, solo un 13% se utiliza con fines comerciales y se encuentra en actividad.

Distribución de inmuebles en áreas comerciales, según tipo de uso, expresado en cantidad de casos (2000)

Distribución de inmuebles en áreas comerciales, según tipo de uso, expresado en porcentajes (2000)

Hay otra observación que resulta pertinente destacar. Siendo la calle Olavarría aquella que se destaca por su mayor actividad comercial, sin embargo mantiene las mismas proporciones respecto a la cantidad de viviendas. Ahora bien, en un menor porcentaje pero prácticamente igual proporción, se mantiene la relación entre viviendas y comercios en la calle Alte. Brown. Esto nos permite inferir sobre la posibilidad de que las actividades comerciales que persisten en La Boca en aquellas áreas no destinadas al turismo, se relacionan fundamentalmente con las necesidades de consumo de los residentes inmediatos del área, lo que podríamos utilizar como otro elemento ilustrativo de la retracción de las zonas que supieran ser más dinámicas. Este argumento parece sostenerse aun más si vemos la variación de locales cerrados-desocupados, en venta y en alquiler.

Estado de inmuebles construidos con destino comercial,

según área o calle (año 2000).

N=477

El relevamiento refleja que en el año 2000 la cantidad de locales ofertados para venta o alquiler es significativa. De aquellos locales edificados con destinos comerciales, vemos que sigue siendo la zona Centro la que presenta un mayor grado de actividad (representado en la fila "En Uso" del cuadro anterior), expresada en los porcentajes superiores a ochenta de las calles Olavarría, así como también de Vuelta de Rocha, que da cuenta de la importancia del enclave turístico. Le siguen a éstas las áreas de Patricios, Almirante Brown, con cifras cercanas al 70%, para llegar finalmente a la calle Necochea, que arroja solamente un 60% de sus inmuebles destinados para usos comerciales con algún tipo de uso.

Si se observan los porcentajes de locales cerrados y desocupados, y se los agrega a aquellos que se encuentran en venta y/o alquiler, la relación es inversa a la descrita más arriba: Olavarría y Vuelta de Rocha no superan el 17% de inmuebles comerciales sin actividad (ya se trate de venta-alquiler o de locales desocupados). Las demás áreas tienen porcentajes que van desde el 28% (Patricios) hasta llegar al 40% (Necochea).

De lo expuesto puede inferirse que a la caída registrada en áreas comerciales para el año 2000, aparece como contrapartida un foco de actividad más dinámico en la zona Centro, pero que se relacionaría fundamentalmente con el uso carácter residencial de la zona y no con algún tipo de atractivo comercial. Esta tendencia parecería ser ilustrada también cuando se observa que la misma relación aparece en las zonas menos residenciales, en las cuales permanecen actividades comerciales ligadas "a necesidades básicas".

Una nueva recorrida por las distintas áreas del barrio en el año 2001, muestra que dichos locales se encuentran casi todos en igual situación, agregándose algunos nuevos a la venta o alquiler. Por otro lado, los comercios en uso no han cambiado de rubro. Ambas observaciones reflejan la baja dinámica del sector.

Confirmando esta tendencia, los avisos clasificados de locales comerciales, ya se trate de venta o alquiler, aparecen mayoritariamente en el Centro y en menor medida en Dársena Sur, en proporciones más o menos similares para los dos tipos de operaciones. No se registraron avisos en el área Boca-Barracas. Finalmente, analizando la oferta de avisos en el área de mayor actividad turística de la zona (Caminito - Vuelta de Rocha), podríamos decir que encuentra una demanda significativamente mayor que aquellos ubicados en otras áreas de La Boca7.

Galpones, depósitos e inmuebles industriales

La recolección de datos hecha para los años 2000 y 2001 presenta una novedosa oferta de inmuebles industriales en comparación con la efectuada para los años 1991, 1996 y 1999. De los inmuebles consignados en la última muestra, sólo dos dan algún tipo de referencia a su ubicación, ambos sobre la calle Pedro de Mendoza, uno de los cuales podemos ubicar en la zona Centro. Pero los inmuebles de mayor cantidad de metros cuadrados no informan sobre su ubicación, así como en general tampoco sobre el precio8. No obstante, la información obtenida nos permite establecer un precio estimado del metro cuadrado en U$s. 350.-9

En relación a los galpones y depósitos, la mayoría de las inmobiliarias entrevistadas definen dicho mercado como "paralizado" o “estancado”, aspecto que se refleja claramente en la retracción de avisos de la matriz 2000-2001 respecto de la referida a los años 1991-1994-1996-. En algunos casos se hace referencia al reacondicionamiento de inmuebles como estos para usos culturales (como por ejemplo el caso del "Teatro de los vecinos de Catalinas”, ubicado en un antiguo galpón sobre la calle Benito Pérez Galdós), pero fundamentalmente señalan que se encuentran predominantemente en desuso. En cuanto a la información de los clasificados, así como los edificios industriales, son muy pocos los galpones y depósitos que tienen algún tipo de referencia sobre su ubicación y precio de venta. Ahora, a diferencia de los edificios observamos una cantidad importante de alquileres. Los galpones tienen precios que en su mayoría oscilan entre los U$s. 1.100 a los U$s. 2.000, aunque se registran casos levemente inferiores así como alguno que supera ampliamente esa franja, llegando a los U$s. 10.000.- Por su parte, los precios de venta para galpones y depósitos de dimensiones cercanas a los 500m2 oscilan entre U$s. 150.000 y 160.000.- Mientras tanto galpones de dimensiones superiores, con parte cubierta y playón, pueden llegar a U$s 950.000.- Podemos inferir que el precio del metro cuadrado en materia de depósitos oscila alrededor de los U$s. 250.-, pero dada la escasa cantidad de avisos tal vez sea más apropiado aceptar una cifra que oscile entre U$s. 150-190.-, como sugieren los agentes inmobiliarios en el rubro.10

Terrenos: En los avisos clasificados se registra cierta oferta de terrenos para la venta, donde al igual que en el ítem anterior no aparece mayor información sobre su ubicación, y en muchos casos tampoco sobre el precio. Pero a título ilustrativo puede decirse que un terreno de 400m2 lleva un precio de venta de alrededor de U$s. 45.000, mientras que uno de 750m2 (aproximadamente) se ofrece en U$s. 79.000.11 Estos datos nos permitirían hablar de un leve ascenso en el precio del metro cuadrado (de U$s. 136.- como promedio de la década del noventa a U$s. 160.- para los dos últimos años) Teniendo en consideración los cambios en el contexto económico, al pretender efectuar la comparación, nos propusimos indagar de qué manera la situación económica recesiva incide en el proceso de renovación del barrio.

La percepción de los agentes a cerca del proceso de renovación

En los discursos de los agentes inmobiliarios aparecen algunos de los aspectos que utilizan para caracterizar la realidad del barrio. Uno de los que más repiten hace referencia a la relación entre delincuencia e inmigración. Se describe a las poblaciones de inmigrantes radicadas en La Boca (no sabemos si en forma temporal o permanente), como actores que participan en actividades delictivas como forma de subsistencia. La consecuencia es contribuir a que se relacione el barrio como un área de importante inseguridad, tanto para los vecinos boquenses como para aquellos potenciales consumidores de actividades comerciales, o de mercancías inmobiliarias. En principio la identificación entre las dos situaciones tiende a ser directa, para luego matizarse. Lo cierto es que en la forma en que se presenta el problema, aparece como uno de los motivos que estaría influyendo sobre la escasa actividad inmobiliaria y caída en los precios de los inmuebles de algunas zonas del barrio.

            "... Hay en La Boca formación de ghettos, por ejemplo, en Suárez al 400: hay un ghetto de uruguayos que distribuyen droga .La invasión de bolivianos o paraguayos es una cuestión geopolítica y en realidad más que invasores son víctimas del sistema. Aquí al menos viven; en sus lugares naturales ni vivían; más que problemas de vecindad son problemas .En estos casos sí hay desarraigo, ¿es justo eso?").

            A esta situación, los actores agregan el carácter localista del mercado inmobiliario en La Boca. Ya se trate de inmobiliarias que residan dentro o fuera del barrio, suelen destacarse tanto la dificultad de ofrecer viviendas a personas ajenas al barrio, como también el arraigo de los boquenses y su resistencia a abandonar la zona. En algunos discursos se percibe el carácter localista y el arraigo con el barrio relacionado con la posibilidad que tienen algunos sectores de la población boquense de acceder a zonas consideradas como de mayor calidad, pero preferentemente en los alrededores de La Boca.

            "... No es una cuestión de arraigo, por ejemplo, una secretaria de banco que quería irse porque la realidad la desbordaba terminó comprándonos en Barracas; el objetivo de gente como esta es que habiendo vivido en la boca tratan de irse a Barracas. 'Me quiero ir, pero no tanto.' La otra gente no puede y no quiere irse mas allá de donde vivió siempre, aunque esté rodeados de bandolerismo y drogas...".

Una cuestión que expresan los agentes en algunas entrevistas es la proliferación del comercio minorista, sobre todo en la zona que denominamos Centro. Si bien este mercado aparece como un ramo importante en la actividad de las inmobiliarias boquenses, su crecimiento es comprendido por éstas como una consecuencia de la situación económica general; su predominio se presenta como contrapartida de la depresión y del abandono de áreas comerciales históricas de La Boca, como la zona de Almirante Brown, áreas ligadas al consumo de sectores medios, hoy pauperizados o alejados del barrio.

"... Los locales comerciales se bajan de precio hasta que se puedan alquilar, de modo que hoy nadie puede dar un precio locativo; abundan las verdulerías y carnicerías porque en la boca ya la gente no va al super, sino que compra en el mercadito de al lado y cada día gasta lo que tiene, $ 5 , $ 10 o lo que tenga. Gracias a la recesión se han puesto de moda otra vez los minoristas".

            "... Los locales comerciales es un movimiento inmobiliario muy alocado: todo lo comestible funciona super bien: verdulerías, mercaditos. Los negros, bien entendidos ,son consumistas,; cobran la quincena y se los ve con los mejores jeans y zapatillas; además hay una conducta alimentaria consumista; aquí los verdulerías tienen de todo; mercaditos pululan; los locales a la calle están todos ocupados. Alte. Brown era demuy alto precio locativo por los astilleros y el cruce desde la isla; pero ya no, está muerto.".

            "... Los locales, sólo se alquilan los de la zona de Olavarría y adyacencias, aunque aquí el precio del alquiler es imposible de decir por las variaciones tremendas que hay y por la oportunidad que existe de conseguir un inquilino que pague. En cambio la zona de Alte Brown o Patricios está muy deprimida...".

Por otra parte algunos agentes inmobiliarios hacen especial hincapié en la responsabilidad de las instancias gubernamentales por cambios en la zonificación de las áreas industriales, residenciales y de equipamiento, que según ellos produce serios inconvenientes para el desempeño de las distintas actividades. Se habla en algunos casos de la puesta en práctica de proyectos que no guardan relación con las necesidades del barrio, así como la falta de concreción e improvisación de las medidas impulsadas, fundamentalmente por negligencia de parte de los funcionarios. Así, las expectativas de mejoramiento del barrio que las medidas impulsadas desde el Gobierno de la Ciudad, en la opinión de las inmobiliarias boquenses, carecen de fundamento.

            "... Las expectativas de futuro no tiene basamento sólido y el cambio de código no beneficia sino que perjudica. Se bajaron los precios de m2 de zona de equipamiento y no se generaron expectativas residenciales; entonces hay perjuicio por el valor del suelo; o sea zonas de equipamiento que se transformaron por código en R (residencial), pero no se alentó la construcción. Además este tipo de zonas no se rehabilitan porque no se genera una demanda cierta.".

            "... Puede decirse que La Boca está en decadencia; las obras que hicieron son para el turista, pero esto es muy reducido y no alcanza para levantar toda esta zona. No sólo que lo que hay no tiene casi demanda, sino que tampoco vemos proyectos desde el gobierno para alentar el desarrollo de La Boca. Es en general una zona deprimida y nosotros estamos tratando de vender nuestras propiedades para irnos...".

            "... Hay un factor más que determinante de todo lo que pasa en esta zona y que es la falta de consulta por parte de los entes gubernativos a los interesados directos o sea a los propietarios cuando le cambian una zonificación R por una I o frente a una manzana I le decreten de la noche para la mañana que le han instalado una zona R. Hay una falta de profesionalidad en todos los que deciden desde un escritorio, porque no sólo hay un perjuicio económico sino que esas decisiones sin criterio dificultan la vida diaria del barrio."

            "... A mí me parece que la consigna es que mejorar la calidad de vida de la zona “jodería”. Las autoridades prefieren la chatura de antes que el progreso porque con la chatura se provoca el asistencialismo y eso trae votos. Tener gente en desgracia eso es negocio.".

            "... La vivienda en La Boca es sólo para gente de la boca , porque les gusta, porque están acostumbrados...".

En relación a las áreas que se vieron renovadas por el impacto de las mejoras producidas por las obras en el barrio, los agentes sostienen opiniones en un tono bastante crítico, en tanto no consideran que alcancen para satisfacer necesidades generales de la zona, sino para aumentar su atractivo en un uso específico, en este caso referido a la actividad turística. Así, son proclives a identificar los cambios realizados en La Boca por el Gobierno de la Ciudad como destinados fundamentalmente para atraer al turismo, minimizando sus implicancias en otros aspectos. Por ejemplo:

“La Boca está en decadencia; las obras que hicieron son para el turista, pero esto es muy reducido y no alcanza para levantar toda esta zona...”.

“Según mi óptica de boquense [el área de Caminito y Vuelta de Rocha] es una fachada para el turismo, una escenografía...”.

Es importante mencionar que es unánime entre los entrevistados la identificación del escaso movimiento en el mercado inmobiliario como consecuencia de la recesión económica. No obstante, mientras los agentes que residen comercialmente y trabajan fundamentalmente dentro del barrio, cargan las tintas sobre la situación de decadencia en la que se encuentra La Boca, aquellos que trabajan en otras zonas todavía le reconocen cierto potencial.

 “Es un proceso que se produce en un momento difícil, pero que es imparable y producirá una revolución en la zona sur [...] El control de las inundaciones ha sido definitorio para cambiar la fisonomía del barrio. Es un importante logro. Están dadas las condiciones para que ese sea un barrio de un crecimiento importante . El parate es general. Mi conclusión general es que es un barrio al que vale la pena llevarle el apunte...”.

Conclusiones:

De lo expuesto podemos inferir que a pesar de la situación económica, y de los comentarios de los agentes e información de los avisos sobre una caída en los precios de lo inmuebles en La Boca, los mismos no alcanzan los niveles anteriores a la realización de las obras de Defensas Costeras.

La renovación del barrio, que comienza a despuntar por intervenciones públicas puntuales, sin ser estas explícitas hacia otros actores involucrados, queda librada fundamentalmente a la iniciativa del mercado, y no se llega a consolidar en este momento por las condiciones económicas y por la falta de créditos accesibles que llevan a un estancamiento general del mercado inmobiliario. Así, las tendencias a al aumento de los precios en las mercancías inmobiliarias de La Boca observadas a lo largo de la década del noventa, parecen interrumpirse por la situación de recesión de la economía, quedando el proceso en un compás de espera.

La descripción de las variaciones en la actividad comercial a partir de la oferta y demanda de locales puede ser de utilidad para destacar la transformación en los usos de las áreas urbanas. El hecho de que las zonas comerciales con un tipo de actividad destinada fundamentalmente a un público consumidor de clase media, presenten una importante baja en su actividad inmobiliaria, sin duda aparece en sintonía con el aumento sostenido del desempleo a partir de 1992, la repercusión que esto tuvo sobre el salario (llevándolo a una tendencia decreciente), y la distribución regresiva de la riqueza. Pero es interesante destacar como la reconversión turística y comercial del área de Caminito, da cuenta de un intento por identificar los usos ya existentes con "nuevos usuarios". A las características turísticas de este enclave boquense, se le agrega la afluencia de sectores de mayores ingresos para consumos suntuarios. El hecho de que se deba matizar los alcances de estos cambios en el aprovechamiento de un enclave situado en un área habitada por sectores medios y bajos por otros con mayor capacidad adquisitiva, no desestima la importancia del fenómeno.

Como señalábamos en el marco teórico, los usos que se hacen de las distintas áreas, se construyen a partir de las relaciones que se producen entre los distintos grupos sociales, para en algunos casos "naturalizarse", y convertirse en factores estructurantes del espacio urbano. La caída registrada en la oferta y demanda de mercancías inmobiliarias destinadas a actividades productivas (galpones, depósitos), el aumento del precio en aquellas destinadas para utilizarse como viviendas (detenido presumiblemente por la recesión), y la forma en que algunos agentes perciben la incipiente renovación como destinada a sectores que "no tienen nada que ver con La Boca", da cuenta de que el proceso iniciado con las obras de infraestructura y la llegada de algunos comercios destinados a un público de ingresos altos o medio altos, tendía a que la inyección de valor presente en el aumento de los precios, fuera aprovechada por sectores de fuera de La Boca. Pero el contexto recesivo, en conjunto con la intervención de lógicas no-económicas que interfieren con mucha fuerza en el mercado inmobiliario (y que aparecen en el discurso de los agentes inmobiliarios bajo la consigna de "carácter localista del mercado"), dejan este proceso, al menos hasta fines de 2001, en una situación de "stand-by".

Es importante destacar que debido a esta crisis temporal del proceso de valorización del suelo, los sectores populares, que corren el riesgo de ser expulsados de la zona, se han visto beneficiados resguardando su permanencia en el barrio. Podemos decir entonces que el mecanismo expulsor del proceso de renovación se encuentra inhibido transitoriamente por la coyuntura económica del país.

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