3.Participación del sector privado en la reversión de los procesos de degradación en áreas centrales
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- Categoría: Número 2 / Junio
- Publicado el Martes, 18 Mayo 2004 21:00
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Por Héctor de Schant.
Con la colaboración de M. Andrea Mónaco, Adriana Olivera y Silvia Stivale
SEMINARIO DE INVESTIGACIÓN URBANA
EL NUEVO MILENIO Y LO URBANO
Mar del Plata ha sido utilizada de ejemplo positivo y negativo para un tipo de urbanización turística cuyas características son las de poseer una proporción muy importante de vivienda secundaria. Lo que se expondrá a continuación puede servir para que éstas eviten en sus etapas de madurez evolutiva ver seriamente comprometido su parque edilicio residencial.
El trabajo es un intento de encontrar formas de conjugar la iniciativa pública con la privada para reciclar áreas centrales en prematura obsolescencia y preservarlas del peligro de tugurización.
PRESENTACIÓN
En esta ponencia se exponen parcialmente los estudios sobre el Microcentro (MC) de la ciudad de Mar del Plata realizados por el equipo "Recursos Urbanos" y "Diseño Urbano y Ciudades de Ribera", perteneciente al C.E.T. y V. de la F.A.U.D.- U.N.M.D.P.
Los trabajos están dirigidos a promover el interés público y privado por el área, Área Central (AC), advertir respecto a sus tendencias negativas, aportando información urbanística sobre estos problemas y recomendaciones para su solución.
El AC es el corazón de la ciudad, su mayor atractivo cultural turístico y el área residencial más densa, en superficie construida y población. Resultan preocupantes algunas de las tendencias que han comenzado a manifestarse, las que no han sido debidamente identificadas y ponderadas. Lo más evidente son los signos de progresiva degradación, devaluación económica de su parque edilicio y el incremento de la cantidad de comercios y departamentos que permanecen desocupados todo el año, síntomas demostrativos de la disfuncionalidad de esas estructuras como así también de las dificultades de su reconversión para posibilitar otros usos o modos de ocupación.
ÍNDICE DE LA PONENCIA
- Se presenta una breve historia del área para describir como ha sido su evolución y cuáles han sido los factores y agentes que han intervenido en su conformación.
- Se identifican las características actuales del AC.
- Se exponen aspectos sobre el comportamiento actual, considerándola como un área mixta de servicios generales urbanos y de zona residencial; señalando las disfuncionalidades y lo riesgoso de sus tendencias negativas.
- Se analizan algunos criterios para controlar dichas tendencias y las condiciones para viabilizar la participación del sector público y privado.
- Se exponen recomendaciones sobre los pasos a seguir.
1.- BREVE HISTORIA DEL ÁREA (evolución de la ciudad turística y dinámicas del AC)
PERÍODO DE CONFORMACIÓN DE LA VILLA VERANIEGA, FORMACIÓN DE LA ESTRUCTURA URBANA DE MAR DEL PLATA Y LA DEL AC
El emplazamiento del área corresponde a la de su núcleo fundacional. Mar del Plata nace en 1858 al borde de la Bahía Bristol, sobre las márgenes del arroyo Las Chacras, contenida entre dos lomas que se internan en el mar.
Estas características topográficas de Mar del Plata son únicas en todo litoral marítimo argentino.
1.- Se originó como puerto de exportación para la producción de tasajo y muy tempranamente como villa turística y pesquera. Estas actividades que fueron consolidándose en el tiempo han conformado su base económica.
Entre 1912/ 32 se construyó al sur del ejido el puerto actual, dando origen a un nuevo núcleo urbano industrial y pesquero, permitiendo erradicar esas actividades del centro. La ciudad adoptaría desde entonces una estructura binuclear, creciendo a partir de ambos núcleos y en forma paralela a la costa.
Esta reestructuración espacial posibilitó que el núcleo fundacional se desarrollara exclusivamente en base al turismo y a la prestación de servicios generales, permitiéndole a Mar del Plata transformarse en el principal y más jerarquizado centro turístico veraniego nacional. La ciudad se expandió reproduciendo un tejido bajo y relativamente disperso, caracterizado por la vivienda individual y los equipamientos turísticos, traspasando las lomas a ambos lados, sur y norte, de la Bristol.
El núcleo fundacional se organizó a partir de dos ejes de servicios centrales, las ramblas y la calle San Martín, ortogonales entre sí, el primero estacional y turístico, el segundo más vinculado a las actividades permanentes y a la comunidad local. Compartiendo este entorno terciario y turístico, se ubicaban muchas de las residencias de los marplatenses más prominentes.
A fines de la década del ´30 con los últimos gobiernos conservadores, comienza –con el área ya consolidada- un primer proceso de densificación del AC.
PASAJE DE VILLA TURÍSTICA A CENTRO TURÍSTICO
En octubre de 1938 se inauguró la ruta nacional Nº 2, se demolió la rambla y se construyó el actual Complejo Casino- Hotel Provincial.
La creciente clase media, con un mayor nivel de consumo y ávida de incorporar nuevas prácticas sociales, adoptaría el uso del automóvil y el turismo como uno de sus símbolos de representación social.
Todo contribuía para que se accediera fluidamente a la ciudad, introduciendo tanto cambios en la composición del turismo, como de renovación urbana en el AC.
MAR DEL PLATA CENTRO TURÍSTICO VERANIEGO
Pero recién en los ´50 se reflejaría en Mar del Plata las políticas de bienestar social, introducidas en el país en la década anterior, haciendo que Mar del Plata pasara a ser un centro de turismo masivo. La promulgación de las leyes sociales de aguinaldo, vacaciones pagas, las de turismo social y sindical, (reconversión de la hotelería privada en sindical) produjeron la afluencia masiva de sectores, medios y populares.
Además de la intención de promover la calidad de vida fue considerado el efecto propagandístico que tendría el turismo popular y una respuesta a las expectativas generalizada de veranear en Mar del Plata. Fue representativo de la nueva filosofía política y estilo de gobierno.
Para la actividad inmobiliaria fue fundamental la incidencia de la política monetaria, la ley de propiedad horizontal, de congelamiento de alquileres, las cuales condujeron a adquirir departamentos en Mar del Plata, como una forma de capitalización, defensa de la inflación y renta.
Las empresas de la construcción, que anteriormente habían trabajado para firmas inmobiliarias nacionales y para el sector rentista, se independizaron y adaptaron aceleradamente al cambio de comitente, ajustándose a las condiciones de una demanda atomizada de múltiples y pequeños inversores -potenciales consorcistas- lo que les permitió consolidarse y ampliar su producción.
El AC resultaría la más impactada dado que no estaba protegida suficientemente del abuso especulativo y brindaba las mejores condiciones para los intereses de ambas partes: turistas y empresas locales. Su proximidad a la playa Bristol, Casino, calle San Martín, todo contribuyó para que en el AC se produjera uno de los mayores fenómenos de renovación urbana y proceso de densificación de la historia del país (Aparición de torres), llegando la superficie total construida a ser en algunas de sus manzanas hasta 12 veces la superficie del terreno. La zona más antigua de la ciudad pasó a ser la mas nueva perdiéndose todo vestigio de su casco histórico.
En este periodo creció paralelamente la actividad económica y comercial generándose una fuerte demanda de superficies para el sector terciario. Las dimensiones de los locales comerciales se ajustó a las nuevas modalidades -surgiendo las boutiques y desapareciendo las grandes tiendas importadoras, por ejemplo- más cantidad de venta, de más bajo costo, locales más chicos.
Los comercios y servicios que se alineaban principalmente sobre las dos calles paralelas San Martín y Rivadavia no sólo se extendieron por toda la zona ocupando las transversales y generando la creación de una trama peatonal de Galerías Comerciales, sino también lo hicieron en altura, llegando a ocupar varios niveles, principalmente en los basamentos de torres, tipología que surge en dicho período.
La cantidad de locales construidos superó las reales demandas, muchos de los de los ubicados en los niveles altos de las Galerías nunca llegarían a ser ocupados.
MAR DEL PLATA CIUDAD TURÍSTICA EVOLUCIONADA -ÚLTIMA ETAPA DE CRECIMIENTO DEL AC-
Los gobiernos militares (1974-1983) pondrían fin al estado benefactor y a muchas de las políticas citadas de bienestar social, provocando entre otras cosas, una severa crisis local.
La construcción de vivienda turística decayó sensiblemente deteniéndose la densificación del área, pero no el proceso de expansión, extendiéndose la periferia por el crecimiento de la población estable de bajos recursos.
La política urbana local de esa época se caracterizó por intervenciones destinadas a cualificar los espacios públicos de uso turístico de Punta Mogotes, Peatonal, fuente, etc. La peatonalización de la calle San Martín (1979) incorporó un elemento nuevo al sistema de actividades centrales, modificó su paisaje y transformó la calle en un lugar público, de encuentro social intraurbano que la ciudad no tenía.
El nuevo escenario se definiría plenamente en los ´90 con la implementación dentro del orden nacional, de políticas neoliberales, como la reforma del estado, las privatizaciones, la apertura económica, la desregulación, etc. Aunque han generado crecimiento económico y estabilidad monetaria produjeron un cambio y polarización en la estructura económica y social que en nuestro medio magnificó la crisis preexistente, por haber afectado la ocupación laboral de los sectores que conforman la base económica de Mar del Plata, concentración pesquera, textil, apertura del turismo y construcción.
Pero a pesar de ello en todos estos años Mar del Plata siguió creciendo y consolidado su rango regional.
Su población permanente en 1997 supera a la turística. La mayoría de sus servicios son sostenidos por el consumo local y permanecen abiertos todo el año, lo que la diferencia de los demás centros turísticos permitiéndole atraer la mayor cantidad de turismo fuera de estación.
2.- CARACTERISTICAS ACTUALES DEL AC
APARICIÓN DE NUEVOS EQUIPAMIENTOS - CONFORMACIÓN DE UNA NUEVA CENTRALIDAD
En estos últimos años se ha iniciado un nuevo ciclo de grandes transformaciones, debidas tanto a las obras públicas como a las privadas.
La comunidad local ha sido permanentemente influenciada por imágenes que responden a fenómenos experimentados por otras sociedades adoptando imitativamente modelos culturales, considerando que le otorgarían a la ciudad una imagen actualizada que no siempre le ha permitido un desarrollo genuino.
También en nuestro medio los Shoppings son representativos de las nuevas: pautas culturales y de las modalidades comerciales, tanto como de la globalización y concentración económica en el sector terciario. Estos nuevos equipamientos (centros privados de recreación y consumo) ya se han posesionado del AC.
La construcción de un shopping en 1995 con capital local, atractivo, confortable y seguro, ha generado un nuevo foco de atracción dentro de la zona céntrica y un nuevo espacio para el consumo, el encuentro y la interacción social, desplazando al original de la calle San Martín y las ramblas.
Vecino al mismo se encuentra en construcción uno de similares dimensiones destinado a la recreación y la gastronomía, a los cuales se les sumarán próximamente otro como consecuencia de la futura privatización del Hotel Provincial. Fuera del AC hay otro proyectado, en aprobación por la Municipalidad: el denominado Complejo La Manzana, ubicado en la Av. Independencia entre Alvarado y Castelli.
ESTRUCTURA SIMBÓLICA. -LA IMAGEN DE LO PÚBLICO Y PRIVADO-
La imagen del Shopping compite en monumentalidad con otros edificios representativos emplazados alrededor de la plaza central como la Municipalidad, Catedral, Universidad, Teatro Colón.
Se ha constituido en un elemento fuerte en la estructura simbólica del área pudiendo afirmarse que un edificio para el consumo ha pasado a ser el "monumento" más relevante, mientras que paralelamente las privatizaciones de las empresas públicas, cuyas sedes estaban ubicadas dentro de la zona, han traído aparejado una pérdida importante de la presencia de la imagen del Estado.
LA CIUDAD INTERIOR VS. LA CIUDAD EXTERIOR SOCIAL E HISTÓRICAMENTE CONSTRUIDAS
Es necesario hacer algunas referencias acerca de los contenidos sociales de los nuevos sitios y equipamientos y advertir los riesgos de la fragmentación de los espacios en contextos que como los nuestros son de una fuerte polarización social.
Los shoppings según antecedentes y experiencias nacionales podrían ir creando una "ciudad interior" (son sitios cubiertos y privados destinadas al consumo y a la socialización) homogénea y fragmentada en lo espacial y social, en medio de una "ciudad exterior" de espacios públicos socialmente más heterogénea, diversa en actividades, iconografía, representaciones y expresiones ciudadanas.
De ser así estos espacios públicos estarían obligados a dar coherencia al sistema urbano y cohesión al social. Cuestión que también nos obliga a repensar los nuevos espacios públicos y prever reforzar su función integradora.
La Municipalidad y sectores privados, con la finalidad de reducir la asimetría de atracción, principalmente entre el shopping y la calle San Martín, acertadamente ha promovido su remodelación y la de la plaza central.
Por su parte la Provincia ha encarado la privatización del Hotel Provincial, y la demolición de la totalidad de la manzana 115, ubicada frente al Casino.
Estos últimos emprendimientos van a ir acompañados de la construcción de estacionamientos subterráneos bajo la Plaza Colón y de la ampliación de la superficie de arena en la playa Bristol.
Todos estos emprendimientos públicos y privados crearán nuevos sitios y darán más diversidad al sistema de actividades centrales. Probablemente, en un futuro inmediato la población turística encontrará más motivos que la retengan dentro de la zona, y tendrá menos necesidad de trasladarse a otras playas, ocupando y utilizando más el área central.
3.- COMPORTAMIENTO ACTUAL
DIAGNÓSTICO
Cabe recalcar el carácter mixto de nuestra AC. y la estrecha relación que existe entre ambas funciones: la terciaria y la residencial, dado que los servicios de manutención vinculados a los turistas y ocupantes permanentes, (consumo diario y esporádico) se imbrican con los de función central. La puja por los espacios del área ha condicionado su organización, desarrollo y distribución de sus equipamientos. (Ver Plano Nº 1. Usos del Suelo)
El funcionamiento del AC, en términos generales no ha dejado de ser satisfactorio. El problema no radica tanto en un comportamiento ineficiente de sus funciones terciarias, sino en el deterioro y mal funcionamiento de sus estructuras residenciales.
Se observa además de la creciente sensación de inseguridad y congestión vehicular, otras tendencias que son más negativas y peligrosas, producto de la combinación de la baja calidad física y ambiental de los edificios y de cambios culturales y socio económicos en la población turística y local.
Se observan en forma generalizada una degradación prematura del parque edilicio, disminución de los valores de venta y un mayor stock de departamentos que permanecen desocupados todo el año, que están indicando una tendencia declinante del sector residencial, no coyuntural.
Resultan muy preocupantes si se tiene en cuenta que se trata de un AC, que es a la vez el mayor atractivo turístico que tiene la ciudad después de las playas y el borde costero. Es la zona donde está asentada el grueso de la planta turística y la mayor reserva de vivienda secundaria.
Su imagen degradada podría poner en riesgo el prestigio de la ciudad y de la actividad turística en general, que representa aproximadamente el 20% del Producto Bruto Local.
ORIGEN DE LA CUESTIÓN
PROBLEMAS ECONÓMICOS y CUESTIONES MEDIO AMBIENTALES
El ingreso de la clase media, a partir de la cual se construyera el AC, ha ido disminuyendo progresivamente no permitiéndole vacacionar tantos días, construir y mantener los departamentos.
Las estadías promedio han disminuido (por divisiones del aguinaldo) y no es equilibrada por el incremento de estadías en los fines de semanas largos; lo que genera una menor ocupación anual de los departamentos, hecho que no justifica su tenencia.
Hay un cambio también en la composición y la concepción del ocio y del turismo. Los sectores nuevos con mayor capacidad de consumo prefieren otras ubicaciones, interesan otras modalidades menos alienantes que los anteriores, prefiriendo estar y vacacionar en ambientes más despejados o naturales, dentro o fuera de la ciudad, lo que motiva a muchos a decidir desprenderse de los departamentos.
CAUSAS DE LA DEVALUACIÓN:
Ambas situaciones, han generado que se produzca una oferta masiva de departamentos no equilibrada por la demanda de nuevos interesados, que está repercutiendo negativamente sobre los valores de venta y alquileres.
CAUSAS DE LA DEGRADACIÓN FÍSICA:
La degradación física es consecuencia de defectos de construcción, uso de materiales y componentes inadecuados, el tipo de ocupación transitoria, intensiva e insuficientes reinversiones en mantenimiento.
LOS LOCALES COMERCIALES:
El parque edilicio central representa el mayor capital instalado, ocioso, ya que además de los departamentos cuenta con locales desocupados, ocasionando importantes pérdidas por gastos y falta de rentabilidad.
Con los locales comerciales las causas son más complejas que las que afectan a los departamentos, no sólo justificables por la disminución de la actividad económica, dado que en todo el sector terciario se está dando una dinámica de concentración (mercados) y también relocalizaciones dentro y fuera de la zona central.
En síntesis al analizarse el AC puede advertirse que los cambios estructurales introducidos en el país están incidiendo en Mar del Plata provocando que muchas estructuras no resulten adecuadas a las nuevas demandas de la sociedad, las de difícil reconversión están entrando en obsolescencia económica y funcional.
EL BARRIO CÉNTRICO; DISFUNCIONALIDAD OCIOSIDAD Y DESECONOMÍAS
El AC no deja de ser un barrio más de la ciudad. Sus características más sobresalientes son cantidad de departamentos, población total y estable, etc. por su proporción es o sigue siendo un barrio turístico.
A pesar de que se promovió su desarrollo no se previeron normas urbanísticas que permitieran un comportamiento adecuado de su función residencial. Para vivir en forma permanente sus departamentos distan de ser ideales, llegando algunas unidades a ser inhabitables: patios, dimensiones de locales, iluminación, vistas molestas, etc.,tampoco posibilitan relaciones de convivencia o comunitarias satisfactorias.
Estas características negativas no han favorecido que se produjera una reocupación por parte de la población local, como ha ocurrido en otras zonas de la ciudad. Aunque los valores de venta ya han llegado ser equivalentes a los de los costos de construcción los departamentos no resultan atractivos para los sectores medios, o siguen siendo prohibitivos para la mayoría de los de bajos ingresos, por valores de venta y costos de mantenimiento.
Sólo cuando se deprecien suficientemente se podría esperar que fueran reocupados, lo que aportaría la presencia de nuevos grupos sociales que seguramente tendrán menor capacidad económica para vivir y reinvertir en el mantenimiento de los edificios.
De producirse este cambio de ocupantes se generará la formación de un círculo vicioso que se retroalimenta negativamente, cuya única prospectiva de no interrumpirse sería inevitablemente la tugurización del AC.
Se presenta así un objetivo fundamental vinculado al control de la degradación del área que es el de retener a los propietarios económicamente solventes y atraer a otros de igual condición, sean turistas o residentes, tomando medidas concretas que mejoren las condiciones ambientales del área y la habitabilidad de los departamentos, lo cual es posible solamente si se diera mayor porosidad al tejido del área demoliendo edificios y creando más espacios libres.
4.- CRITERIOS PARA EL PLAN Y CONDICIONES NECESARIAS PARA LA PARTICIPACIÓN PÚBLICA Y PRIVADA
Un plan de desconstrucción de esa naturaleza del AC no sería de simple maquillaje. Obliga a demoler edificios, interviniendo sobre el espacio privado para crear nuevos espacios públicos, nada menos que dentro del Área Central. No se trataría de una demolición indiscriminada sino indispensablemente minuciosa y selectiva, atendiendo fundamentalmente dos aspectos:
- recalificación de lo privado y
- de los espacios públicos resultantes.
Aunque se valorase sus posteriores beneficios afrontar tal propuesta es difícil por la envergadura de la intervención y por sus implicancias políticas y económicas. Debe existir la convicción de que los perjuicios económicos que acarrea la declinación del AC pueden llegar a ser superiores a los costos que implicaría un plan de desconstucción.
CONDICIONES POLÍTICAS Y ECONÓMICAS
Las condiciones políticas y económicas para encarar proyectos de gran envergadura son actualmente favorables. Hasta no hace mucho tiempo era absurdo pensar tales programas. Hoy hay otro escenario, la estabilidad, el crecimiento económico, la desregulación de los mercados, el crecimiento de la inversión inmobiliaria por empresas de capital nacional y extranjero, la experiencia de renovaciones exitosas de áreas tanto en Argentina como en el extranjero, la búsqueda de oportunidades de inversión del capital rentista desarrollado, los criterios de competencia entre ciudades etc., han creado un estado generalizado de euforia "renovativa" inexistente diez años atrás.
En lo local el plan Mar del Plata 2.000 implementado por la Municipalidad del Partido de General Pueyrredón, las obras de la ruta Nº 2 ,las obras del puerto y las playas por la Provincia junto a las obras privadas importantes ya citadas otorgan credibilidad y adhesión a los promotores para realizar obras de gran envergadura que tengan transparencia y justificativo social.
Los funcionarios saben por experiencia que las obras aumentan el capital político y su imagen pública.
La población ha sido informada acerca de la futura demolición de la manzana 115 y sobre Punta Mogotes; aunque un tanto sorprendida por la magnitud de esos proyectos de desconstrucción no existe oposición manifiesta.
Los grandes proyectos, tanto de construcción como de desconstrucción, han encontrado promotores y adhesión por parte de la población.
Agentes del sector privado previamente consultados sobre la situación y las alternativas que plantea el proyecto han manifestado interés, y comenzado a entrever un nuevo campo de negocios, reflexionando acerca de la dimensión de las operaciones, los riesgos, quienes y cómo podrían participar.
ACCIONES TERRITORIALES A ESCALA DEL CAPITAL DESAROLLADO Y DE INVERSORES TRADICIONALES
Los promotores y desarrolladores urbanos están operando en otras dimensiones económicas y parcelarias que las empresas inmobiliarias tradicionales, construyendo integralmente fragmentos urbanos o porciones de ciudad (barrios cerrados, centros de consumo masivo, etc.). Escalas territoriales que antes estuvieron reservadas al estado, como: el Complejo Casino, Punta Mogotes, los equipamientos para los Juegos Panamericanos, etc.
El capital desarrollado se ha transformado actualmente en el protagonista de la construcción de la ciudad.
Mar del Plata está asumiendo esta realidad, reconociendo las ventajas y los peligros de su participación tanto como los funcionarios advierten las situaciones inéditas que provocan las solicitudes de excepción. En general la superestructura política y normativa no estaban preparados para los requerimientos de las grandes empresas, e intervenciones de tal magnitud parcelaria y económica.
Esta corriente de capitales recién comienza (Carrefour, Makro, etc.) pero ya plantea el problema de saber orientar adecuadamente su intervención, con qué instrumentos hacerlo, cómo evitar todo impacto negativo, cómo negociar con ellos y utilizarlos eficazmente como promotores del desarrollo de la ciudad y encontrando la complementariedad con los demás en aquellas áreas en que estos por sí solos no pueden cumplir un rol motorizador.
LOS NUEVOS INSTRUMENTOS DE PROMOCIÓN Y CONTROL URBANO
Los Códigos han quedado desactualizados; estaban preparados para otras circunstancias, generadas para la regulación del pequeño inversor hecho que comienza a reverse también en Mar del Plata. Frente a tal situación se han generado nuevos instrumentos tanto para el control como para el desarrollo urbano como los vinculados a la gestión participativa (Proyecto presentado sobre la creación del Consejo de Planeamiento), la ley de iniciativas privadas (con la que se licitaron obras como el Area Casino), la ley de evaluación de impacto Medio- Ambiental, etc., como otros de promoción sectorial (leasing, securitización) que son instrumentos que están contribuyendo a una participación razonable de los nuevos operadores urbanos.
Hoy nos encontramos frente a cambios muy profundos de características estructurales que obliga a la adecuación de las estructuras existentes y nos introducen en un nuevo ciclo de desarrollo urbano. Bajo estas circunstancias se imponen planes estratégicos destinados a la readecuación de la ciudad internamente y en sus relaciones con el sistema urbano y regional, lo cual es una demanda de la sociedad que ha tenido eco en el Concejo Deliberante.
PARTICIPACIÓN, CONCIENCIA DEL PROBLEMA Y LA OPORTUNIDAD
Aunque se observa que en el sector público y privado existe conciencia del estado de degradación del AC. Desarrollado al efecto con gran repercusión periodística, no lo es tanto respecto a una visión prospectiva del peligro que encierra la situación declinante del AC, los que lo advierten, no visualizan ninguna posibilidad de controlarla o revertirla, inhibiéndolos a manifestarse abiertamente.
La intervención del estado municipal sobre lo privado resulta a la fecha una utopía. No es visualizada como factible, política y económicamente. No se ve forma de operar sobre las zonas y manzanas conflictivas. Por lo tanto no se ha planteado ni la cuestión económica y ni la urbanística. Tampoco no se visualiza al AC como una oportunidad de negocios en forma inmediata.
El municipio debe dar el puntapié inicial respondiendo al interés social; en segundo término propiciar el interés privado. Si se pretendiera invertir los factores en la solución del problema se podrían reiterar los graves errores cometidos en el área.
De tomar la iniciativa actuaría como disparador del desarrollo y abriría el camino a la participación privada.
FACTORES QUE CONDICIONAN LA MOVILIZACIÓN DE LOS OPERADORES INMOBILIARIOS
Para que fuera posible plantear las acciones de desconstrucción con posibilidad de ser atendida, sería necesario que se cumpliera con las siguientes condiciones:
a) que si el estado participa activamente en la desconstrucción tenga retorno de la inversión que realice.
b) que si participa el sector privado tenga ciertas garantías de beneficio o rentabilidad.
c) que el tipo de intervención acreciente la imagen pública de los decisores políticos.
La historia nos dice que todas ellas han estado presente en las obras significativas de Mar del Plata. Las condiciones de los ítems b) y c) han justificado históricamente las grandes obras públicas en la ciudad (Casino, Playa Grande, Estadio, etc.) sin que se pretendiera cumplir con el ítem a).
Estas tres condiciones generales no son suficientes, no podrían por sí solas remediar la problemática urbana, debería agregarse a las anteriores las siguientes:
d) que mejoren el medio ambiente y la habitabilidad residencial.
e) que favorezcan la eficiencia funcional y la jerarquización del AC, controlando la tendencia a la erradicación de actividades y población, con capacidad de reinversión en los edificios.
f) que genere espacios públicos que promueva la integración social y contribuya a la defensa y consolidación de la identidad local.
g) que contribuya al mejoramiento del paisaje.
En síntesis que estén dentro de las lógicas motivaciones de los agentes públicos y privados que participen y sean instrumentales con el objetivo final de neutralizar y revertir las tendencias declinantes del área, degradación, devaluación, pérdida de atractivo y creciente desocupación permanente del parque edilicio del AC.
Igual no bastaría con dar cumplimiento a todos los ítems anteriores. La intervención quedaría justificada pero para lograr que el plan sea factible debe lograr medianamente el consenso de la población.
RECURSOS PÚBLICOS PARA LA DESCONSTRUCCIÓN DEL AC
Hay zonas del centro en que la intervención municipal es imprescindible por lo que es necesario plantear una estrategia para la obtención de recursos públicos. La solución estaría dada por la misma aplicación del plan, ya que cualquier acción que acreciente los valores inmobiliarios elevaría el valor fiscal, aumentando automáticamente la recaudación, lo que posibilita obtener los fondos para cubrir las inversiones que se hubieran efectuado.
PARTICIPACIÓN DE LA EMPRESA PRIVADA
Los capitales privados son posibles de atraer en la medida que se visualice la rentabilidad de la inversión, cabe agregar que de no mediar un estudio sobre las oportunidades de inversión las P.Y.M.ES. de la construcción demorarían su ingreso al negocio por no estar habituadas a arriesgar. Para movilizarlo debería hacerse un estudio económico, de mercado, costo- beneficio, etc. mostrando los beneficios potenciales de intervenir.
Los edificios construidos entre los años ‘50 y ‘78 se hicieron bajo normas que autorizaban Factor de Ocupación Total (F.O.T.) muy superiores a los actuales.
La ley 8912 surgió para neutralizar ese tipo de desbordes, restringió la ocupación a un F.O.T. máximo de 2,5 para uso residencial y 3 para comercial, más premios, representando una reducción de un cuarto a un quinto la superficie anteriormente permitida, lo cual dificulta la renovación de la zona. La compra a valor actual de los edificios existentes para demolición no permite con los metros posibles de construir lograr un margen normal de beneficios.
Para que sea viable económicamente demoler y volver a construir deberá esperarse a que la depreciación de lo construido llegue a ser muy alta. Anteriormente, edificar en el AC, no había sido problema porque siempre estuvo permitido construir mucho más que lo existente.
Hoy tiene mayor complejidad la elección de construir dentro del AC.
Puede de acuerdo a lo permitido por el código nuevo, presentarse tres casos diferentes de relación entre lo edificado en un lote y lo potencialmente construible en el mismo lote: 1) que la superficie construida en el lote sea menor que la permitida. 2) que sea aproximadamente igual. 3) que sea mayor que la permitida.
Para la empresa inmobiliaria en el caso 1) el negocio sigue siendo económicamente factible. En el 2) en que lo construido se aproxima a lo permitido la operación podría justificarse económicamente, si cumpliera con la condición de que lo edificado pudiera ser vendido a un valor de "dos" veces el costo de construcción más los beneficios comunes en el sector inmobiliario, lograble solamente si se llevara adelante el proyecto o estuviera destinado a usos no residenciales, más rentables.
En el 3) la renovación sería siempre a pérdida, interesando comercialmente nada más que para reciclado y remodelación u otros usos más rentables que el residencial, tales como apart-hotel, oficinas, etc.
Si el Estado, de acuerdo al proyecto que se propone, demoliera para hacer nuevos espacios públicos cambiaría la situación favoreciendo notablemente las operaciones inmobiliarias tanto de construcción como de venta o alquiler dado que las construcciones frente a los mismos tienen premios especiales en el F.O.T. y los valores de venta de los departamentos a la calles son muy superiores, un 20% más caros y un 35%, en los casos de departamentos frente a plazas.
Por lo que la desconstrucción no sólo se autofinancia, sino que abriría alternativas de nuevos negocios inmobiliarios.
Un estudio de 24 manzanas permitió analizar estas cuestiones y calcular muy genéricamente lo que se podría demoler para lograr una porosidad acorde con una adecuada mejora de la calidad ambiental, teniendo en cuenta optimizar la inversión municipal y las cualidades de los nuevos sitios. Observando en los distintos casos qué operaciones inmobiliarias podrían resultar con lo que quedase en pie y el tipo de empresas que podrían intervenir.
5.- RECOMENDACIONES
Debe considerarse que el AC cumple un rol determinado para el resto de la ciudad, intervenir en ella no es lo mismo que hacerlo en un barrio o en otras zonas terciarias.
La Municipalidad de General Pueyrredón debe ampliar este estudio a escala parcelaria del AC, por la necesidad de intervenir como "cirujano" sobre el tejido, tener un plan orientador e integral para la totalidad del área, para mejorar la condición ambiental y el funcionamiento de la centralidad, establecer sitios de actuación del sector público y privado, identificando entre los elementos urbanos los que pueden conservarse, los que puedan ser remodelados y los que deben ser demolidos; identificar cuáles son los potenciales agentes intervinientes buscando complementación de acuerdo a sus capacidades económicas y técnicas.
CONCLUSIONES
El análisis de un caso tan particular como el expuesto no permite hacer generalizaciones, sin embargo hay observaciones que podrían servir de referencia o prevención para otros centros turísticos, pero resulta razonable pensar que deberíamos comprender que los cambios estructurales habidos en el país como los ocurridos en otras épocas producen serias transformaciones urbanas y nuevos ciclos de desarrollo que acarrean la aparición de nuevos equipamientos urbanos y la readecuación de estructuras físicas funcionales, pero también el abandono de otras que por sus imposibilidades de reconversión pasan a ser inevitablemente obsoletas.
Hay que estar advertidos de que las disfuncionalidades provocadas por los cambios tecnológicos o de vida pueden ser solucionados sin pérdida del patrimonio inmobiliario, si la calidad ambiental que ofrecen estas estructuras son satisfactorias.
Que la calidad ambiental y la habitabilidad son cualidades sustantivas para la conservación del patrimonio edilicio e inmobiliario y el desarrollo sostenido de cualquier ciudad.
En lo estrictamente local a lo que se ha concluido es:
- Debería evaluarse el costo social del estado y de las disfuncionalidades del parque central y los riesgos que acarrearían para la ciudad la prolongación en el tiempo de las tendencias negativas que se manifiestan en el área.
- Delinear acciones de desconstrucción para el mejoramiento medio- ambiental del AC, de la habitabilidad de sus departamentos y que esa es una condición sin la cual no se logrará una revalorización del área.
- Que debe conservarse al mismo grupo social ocupante y en lo posible atraer a otros más solventes con la finalidad de que tenga capacidad de reinversión en mantenimiento edilicio y se pueda lograr contener la degradación física.
- Que es necesario elaborar un programa de gestión y un plan integral de intervenciones públicas y privadas.
- Que el municipio debe intervenir como agente disparador y catalizador del sector privado.
- Que el sector privado debe organizarse para intervenir y colaborar con el sector público.
- Que debiera promoverse la participación formal de la ciudadanía.
Arq. Héctor E. De Schant
23 y 24 de Noviembre de 1998
Dirección: Hipólito Yrigoyen 2437 4º Piso - T.E.: (0223) 493- 5772 - Mar Del Plata
FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO y DISEÑO - UNIVERSIDAD NACIONAL DE MAR DEL PLATA
