2. Las nuevas urbanizaciones y la gestión del territorio en el sur del partido de Campana

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Categoría: Número 3 / Julio

Publicado el Martes, 18 Mayo 2004 21:00

Visto: 19937

Por Cristina Teresa Carballo*

1. Introducción

Desde la década de los ochenta con un ritmo creciente las "urbanizaciones especiales", han evolucionado y resultado en diferentes productos inmobiliarios, primero los clubes de campo, luego los barrios cerrados y recientemente las chacras residenciales. Los sectores o nichos del mercado son heterogéneos y tienen características diferentes según sus posibilidades económicas y crediticias. Este fenómeno cuya génesis se localizó inicialmente en los partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA), Pilar y Gral. Sarmiento, lentamente se expandió por el eje norte hasta los partidos de Campana y Exaltación de la Cruz (como también en otros partidos del Gran Buenos Aires).
En este aspecto el mercado de tierras se amplía incorporando nuevas superficies para estos emprendimientos de status, afectando el territorio de la RMBA tanto en el eje norte, oeste y sur; hoy presente detrás de sus «fronteras».
El modelo vigente, neoliberal, incrementa las diferencias sociales y consolida la fragmentación espacial. Esta lógica de estructuración de los espacios urbanos y metropolitanos, se reproduce en la escala local conjuntamente con la desregulación y el mercado de tierras. En este contexto, "la propiedad de la tierra no es tan sólo relación entre un individuo, el propietario, y una cosa, la porción de tierra de la cual es propietario: representa una relación social". (Le Roy, 1986)
El presente trabajo 1 aborda algunas vinculaciones entre el territorio - ambiente y sectores sociales del sur del partido de Campana. En este particular contexto político y social se identifica un evidente avance de la segregación socio-espacial: urbanización de status vs. áreas de producción agrícola intensiva.
El área de estudio, es un corredor de 10 Km a lo largo del camino que conecta la localidad de Los Cardales (Exaltación de la Cruz) y la RN 9 con la localidad Río Luján (Campana). En este tramo, desde aproximadamente treinta años, se introdujo un lento proceso de subdivisiones de tierra. Es en la década del '70 que surgieron loteos para casas quintas de fin de semana, previas a la ley 8912/77. Este es el primer antecedente de lo que resultará en nuevas formas territoriales y espaciales.
Las nuevas urbanizaciones en el sur del partido de Campana, no se pueden explicar como un fenómeno urbano local y aislado. Las mejoras de las infraestructuras permitió y acentuó en corto plazo la incorporación de nuevos territorios de borde absorbiendo las áreas rurales u hortícolas, cuya rentabilidad productiva no puede competir ante la oferta de los inversores; o simplemente caer ante la tentación de la especulación de una mejor propuesta. Este es el caso del área afectada en Campana, que aún estando más alejada de la Capital que los partidos del Gran Buenos Aires presenta un gran potencial de oferta de tierras. En tan sólo 1 hora la población de los clubes de campo, chacras residenciales o barrios privados se conectan con la city a través de un servicio de transporte privado.
El desplazamiento de áreas productivas por las nuevas urbanizaciones, pasó desapercibido en el ámbito local, a pesar, que en esta década ha sido de un extraordinario dinamismo. La mayoría de la población del partido reside en la localidad cabecera, en el presente íntimamente ligada a las actividades industriales que a las del ámbito rural.
Para la obtención de datos básicos y otra información complementaria fue realizado un intensivo trabajo de campo, porque el material disponible es escaso y en algunos rubros practicamente nulo. Con este fin se realizaron observaciones directas con varios itinerarios dentro del área y entrevistas a informantes claves. También se consultó fotografía aérea de 1984, la carta topográfica 1:25.000 de 1972 y el mapa de zonificación del partido a escala 1:20.000, según el código vigente para el uso del suelo desde 1997, ésta última ofrecida por el Municipio de Campana.

2. Una puerta para nuevos negocios. Revalorización de las áreas rurales para usos urbanos

La presencia de nuevos actores, diferentes valorizaciones y prácticas productivas en el territorio permiten reflexionar sobre las principales implicancias de este fenómeno. En este marco contemplar las lógicas y las racionalidades dominantes resulta imprescindible. "El abrumador dominio actual de la cultura urbana e industrial permite contemplar la esclerótica morfología territorial derivada (...) de un nuevo tránsito entre valor de uso otorgado mayoritariamente a la tierra en el pasado y él, ya plenamente instalado, valor de cambio, directamente vinculados al dominio territorial, y también, en parte, su reemplazo posterior por otra clase social." (Lopez Linage,1987: 259)
El territorio se organiza a partir de las racionalidades sociales, económicas y ambientales, mediadas por las racionalidades políticas. Todas estas racionalidades están presentes de muy diversa forma en cada lugar. Para el caso de las nuevas formas de urbanización prevalecen diferentes racionalidades y valorizaciones del suelo.
Las mejoras en la infraestructura repercuten directamente en la renta del suelo. Estos suelos presentaban potenciales inigualables de sitio que se revalorizaron por su actual posición, así lo expresan los medios escritos:

"La autopista del Sol marcó, vaya la redundancia, el camino. Los avances del Acceso Oeste lo volvieron a señalar. La idea es sencilla: una ruta de fácil acceso a la Capital que se interne en terrenos deshabitados del conurbano es una puerta a nuevos negocios" (...) "El conurbano Norte, a partir de la remodelación del antiguo Acceso Norte, se transformó en la zona del país con mayor tasa de crecimiento." Clarín, 16-3-98.

Estas mejoras actuaron como disparadores para la revalorización de las áreas rurales que rápidamente resultan en una renta diferencial 2 incorporadas tanto por propietarios de los establecimientos productivos, como por los agentes del negocio de la construcción e inmobiliario.

2.a. ¿Están deshabitados estos territorios?
Por supuesto que no, estas áreas generalmente pertenecen a los denominados territorios de borde. "En el territorio de borde tienen lugar procesos dominados por racionalidades sociales, económicas o ambientales que no se derivan de la concentración económico-social urbana, ni de la reproducción social en términos de habitat. Son todos los ámbitos donde los efectos de aglomeración mencionados son menos evidentes, es decir, donde las tendencias de valorización como "valor de uso complejo" (Topalov, 1979) disminuyen en mayor medida. Incluye producciones agrícolas-intensivas, grandes equipamientos colectivos, ámbitos con recursos naturales degradados y planicies y valles indundables" (Bozzano, 1995)
La actividad agropecuaria en el caso de estudio está presente por la práctica de la agricultura intensiva, que curiosamente con el proceso de fraccionamiento y subdivisión de la tierra, pueden o no llegar a la dimensión mínima de las parcelas admisibles para dicho uso. Estas no deben ser inferiores a la de la unidad económica que es fijada por el Ministerio de Asuntos Agrarios de la provincia de Buenos Aires. Debido a esta característica técnica la planificación y zonificación de Campana contemplaron áreas para la localización de la agricultura intensiva. Es en este proceso de cambios en el uso del suelo, es la actividad rural que más se ve afectada por la localización de los "complejos urbanísticos o urbanizaciones especiales: los clubes de campo".3

2.b. ¿Los terrenos son del conurbano?
Si bien este fenómeno estaba materializado en algunos partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires, es notable como, en los últimos años, se produce su expansión territorial. Una de las variables más significativa del fenómeno, es el aumento en la cantidad de emprendimientos de las zonas tradicionales como de otras zonas, hasta hace pocos años predominantemente rurales. Los datos obtenidos tienen diferentes fuentes 4, ambas son publicaciones que informan sobre la situación de la oferta de clubes de campo y barrios cerrados con fecha de edición 1995 y l998. Según la última publicación consultada, los barrios cerrados, chacras residenciales y clubes de campo se reproducen explosivamente en un lapso de tres años. En 1998 se registran un total de 283 emprendimientos, mientras que en 1995 llegaban a un máximo de 78.

2.c. ¿Qué suecede con la percepción de la población local?
La mayoría de la población del partido de Campana reside en la localidad cabecera, en el presente intimamente ligada a las actividadades industriales que a las del ámbito rural. Esto provocó que la población no pueda percibir colectivamente los cambios del ámbito rural. Por otro lado, la falta de accesibilidad del área de estudio llevó a que históricamente sus habitantes se conectaran más regularmente con otras localidades Escobar 5 y Los Cardales (Exaltación de la Cruz). Cabe recordar que ambos partidos sufrieron y sufren cambios territoriales muy intensos debido a este tipo de emprendimientos. Sólo un escaso sector social de la población de Campana reside temporal o permanentemente en estas nuevas formas de urbanizaciones, los de más alto ingreso en los countries y los de menor capacidad económica en los barrios privados 6. La mayor proporción de la población que reside en estos emprendimientos proviene de la RMBA y no del partido de Campana.

3. Área de estudio: Evolución de sus formas territoriales.

El área que analizaremos es un corredor de 10 Km a lo del camino entre Río Luján (partido de Campana) y Los Cardales (partido de Exaltación de la Cruz), la mal llamada ruta 4, en el sur del partido de Campana.
El primer impacto es el visual, con la simple observación se detecta el cambio en la fisonomía del territorio, las áreas de producción agropecuaria 7intensiva pasan a combinarse con otras formas ya consolidadas como Los Cardales, Colonia de Chacras, Barrio Parque Las Lomadas, Barrio Santa Brígida; o con otras áreas potenciales como lo testimonian los letreros de inmobiliarias líderes locales.
Hasta hace un año atrás aún persistía el único y último camión recolector de leche, vestigio de la etapa tambera. Estas formas fueron desplazadas por diversos motivos que se abordaron en otro trabajo que contempló la evolución de la población rural y sus actividades en el partido de Campana. (Carballo, 1996).
El cambio en la producción agropecuaria se venía sucediendo aproximadamente entre diez o quince años con la desaparición de las chacras y en especial de los tambos, actividad dominante de la zona.
Lo cierto es, que paralelamente a la desparición de la actividad tambera se trasladó desde los partidos vecinos otra modalidad productiva con un uso más intensivo: la horticultura; y con ella, la llegada de nuevos actores sociales.8
La actividad hortícola fue ocupando cada vez más hectáreas, difundiéndose espacialmente, compitiendo por ese espacio. Primero con otros usos rurales y luego, muy lentamente con otros usos no rurales que comienzan a parecer en la escena. Tempranamente en 1978 se instaló el primer country "Los Cardales", considerado en ese momento como un fenómeno aislado.
La carta topográfica de la provincia de Buenos Aires de 1972 muestra en su relevamiento territorial el predominio de usos rurales, en primer lugar el tambo y en segundo, la chacra.
En la zona encontramos áreas inundables o anegables del valle del río Luján o la presencia de arroyos y bañados. Estos elementos naturales diseñan la factibilidad o no del uso del suelo, las zonas más altas para la agricultura y las más bajas para una ganadería extensiva.
En la actualidad se encuentran varios clubes de campo y numerosos de barrios cerrados algunos en marcha y otros en etapa de comercialización o aprobación. En la zona funcionan clubes de campo como Los Cardales, Colonia de Chacras (recientemente comercializada) y El Bosque, este último sobre la ruta nacional Nº 9. Estos usos del suelo son reconocidos por la Municipalidad, la situación será diferente para los barrios cerrados. Los principales agentes inmobiliarios que actúan son de la localidad de Los Cardales corroborado por el relevamiento de las agencias inmobiliarias, previo reconocimiento visual de los carteles de venta.9

3.a. La década del noventa.
Desde la década de los ochenta con un ritmo creciente las "urbanizaciones especiales", han evolucionado y resultado en diferentes productos inmobiliarios, primero los clubes de campo, luego los barrios cerrados y recientemente las chacras residenciales. Los sectores o nichos del mercado son heterogéneos y tienen características diferentes según sus posibilidades económicas y crediticias.
Estas nuevas urbanizaciones se presentan como un tema complejo como el resultado de la lógica del "laissez faire".
"Como cualquier otro mercado, la producción del suelo urbano se halla definido por los oferentes y demandantes regulados por las normas estatales. El papel del Estado y sus diferentes niveles de gobierno, regula la actuación de los actores en relación con la demenda del suelo" (Clichevsky, 1989)
El mercado inmobiliario para este sector social ofreció y ofrece varios productos diferentes sin atender a la repercusión e impactos negativos tanto en el territorio como en los aspectos jurídicos de las propiedades. Entre muchos otros efectos, significó que existiera en el área analizada, la comercialización de barrios cerrados sin ser tales, ya sea por estar en trámite de aprobación el proyecto, o bien, porque nacieron bajo otra forma territorial como las viviendas temporarias para fines de semana.
En relación con nuestra área de estudio y en general, existe una fuerte tendencia en convertirse estos productos de viviendas temporarias a residencias permanentes. Un claro ejemplo de esta tendencia es la publicidad del country El Bosque:

"En esta zona de gran progreso, cerca de Campana, se radicaron muchas industrias, por lo cual una cantidad de familias ya viven aquí en forma permanente". Desde los countries y barrios cerrados, 2-5-98.

Dentro de este patrón, se observa que zonas residenciales como Santa Brígida, Barrio Parque Privado "Las Lomadas", entre otras, surgidas como casas quintas de fines de semana tienden a convertirse en barrios cerrados (residencia permanente).
En el caso de Campana, éstas casas quintas surgieron con los loteos de la década del '70 previas a la implementación de la ley 8912/77. Posteriormente, y con la aplicación de la ley de ordenamiento territorial fueron incorporadas bajo la categoría de área complementaria como zona residencial extraurbana.10 En este sentido, la realidad supera a la normativa vigente, estas formas fueron contempladas como residencias temporarias, bajo otros criterios y normas de zonificación. Estas formas se encuentran en una situación irregular 11 según algunos aspectos normativos vigentes. Tomando las palabras de Maricato, existe una amplia tolerancia coherente con la lógica del mercado inmobiliario especulativo (que mantiene áreas valorizadas vacías y protegidas por ley), con la gestión concentradora, coherente con los estratos sociales elitistas.
Estas situaciones de hecho y sus tendencias inciertas, complican la función reguladora del plan de ordenamiento territorial municipal.Esto fundamenta para muchos un debate que se centra en el papel de la planificación municipal. Para finalizar, el paisaje actual conjuga quintas hortícolas, áreas de especulación y nuevos emprendimientos de urbanizaciones elitistas, éstos últimos cada vez más numerosos en la zona. En este contexto, ¿cuál es el papel de la planificación municipal?

4. Administración y planificación local.

La planificación urbana tiene una historia reciente, las empresas más significativas fueron elaboradas entre 1958 y 1977 como grandes estrategias regionales para la Región Metropolitana, entre los principales objetivos tuvieron ordenar y encauzar el crecimiento urbano.
Dentro de este mismo paradigma de planificación, en 1977, la provincia de Buenos Aires, a través de la Secretaría de Estado de Transporte y Obras públicas elaboró la ley 8912 "Ordenamiento territorial y uso del suelo", uno de cuyos propósitos es proponer a la estructuración del tejido urbano disperso, impidiendo una serie de requerimientos a las operaciones de subdivisión. Esta aún se encuentra vigente, sin embargo cuentan con actualizaciones e importantes modificaciones hasta llegar al decreto 27/98.
La ley 8912/77 propone una clasificación básica del territorio en: a) áreas rurales, b) áreas urbanas y áreas complementarias. De las cuales sólo se podrá ejercer o practicar el ordenamiento en las segundas.
El análisis de la normativa se centrará en el decreto 3389/87, texto ordenado del decreto 8912/77 y sus modificatorias.
Más allá de los criterios que se consideraron en la ley para el ordenamiento territorial y ambiental, lo cierto es, que el marco regulatorio contemplaba la ocupación y uso para los clubes de campo dentro de la zona residencial extraurbana, aunque de forma confusa. Artículo 7: "la destinada a asentamientos no intensivos de usos relacionados con la residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza en el área complementaria 12 o en el área rural. Se incluyen en esta zona los clubes de campo".
El decreto 9494 de 1986 reglamenta el Cap. V del Título III del decreto 8912/77, referente a los clubes de campo.
En el sur del partido de Campana las nuevas urbanizaciones periféricas difieren a las que predominaron en décadas anteriores, con diferentes lógicas de ocupación urbana y componentes sociales. "La ambiguedad y la arbitrariedad se establecen como corresponde a una sociedad patrimonialista y clientelista, o como convenga al mercado inmobiliario formal" (Maricato, 1995).
Los loteos de la década del 60' fueron la respuesta a un crecimiento urbano asociado al crecimiento de la actividadad industrial en la localidad de Campana. Estos loteos tuvieron como destinatarios a la población local de escasos recursos dando origen al Barrio San Cayetano o Santa Lucía, localizados en plena zona de bañado, cuya población sufre en forma regular inundaciones, falta de abastecimiento de agua potable, etc. Otras experiencias durante la década del '70 tuvieron mejor suerte por ejemplo con los barrios para los empleados de Siderca que accedieron a planes de vivienda.
A partir de 1984, con la aplicación del plan de ordenamiento territorial local se intentará en los diferentes períodos de gestión que el crecimiento de la ciudad alcance las mínimas condiciones ambientales y sociales. Sin embargo, el plan deberá reajustarse a situaciones de uso de la tierra, que si bien estuvieron contempladas, no pudieron preveer la intensidad de estas nuevas formas de urbanización.
Cabe aclarar que si bien la ley 8912 define en el artículo 71: "Se entiende, dentro del ordenamiento territorial, por proceso de planeamiento físico, al conjunto de acciones técnico-político-administrativas para la realización de estudios, la formulación de propuestas y la adopción de medidas específicas en relación con la organización de un territorio, a fin de adecuarlo a las políticas y objetivos de desarrollo general establecidos por los distintos niveles jurisdiccionales y en concordancia con sus respectivas estrategias" no completó otras acciones o propuetas para dar respuesta a los problemas ambientales urbanos preexistentes a la norma. Sólo se priorizó la planificación física y la técnica de la zonificación.

5. Población y segregación espacial

5.a. Un territorio en pedazos
Se visualiza en la presente experiencia algunas claras vinculaciones entre el territorio - ambiente y sector social. En este particular contexto se identifica un evidente avance de la segregación socio-espacial: urbanización de status vs. áreas de producción agrícolas intensivas marginales.
El modelo vigente neoliberal, incrementa las diferencias sociales y consolida la fragmentación espacial. Esta lógica de estructuración de los espacios urbanos y metropolitanos, se repite en la escala local en relación a la desregulación del suelo.
Se instala en la sociedad, el discurso de lo "inevitable" y el papel del Estado desregulador pero no se discute su particular participación en la producción de suelo urbano, el cuál se materializará en el territorio, según sea la procedencia socio-económica del sector social. Estos elementos explicativos y el papel de la planificación, su poder nominal/real en el ordenamiento del territorio como instrumento que asegure la calidad de vida urbana para todos sus habitantes, son los ejes de discusión de este apartado.
Desde otra perspectiva complementaria, debemos considerar, que no se puede establecer una correlación directa entre el suelo ocupado y el crecimiento de la población local. Esto se debe a que la expansión de estas nuevas formas de urbanización responden generalmente a demandas externas y no locales.
Presentamos a continuación una matriz en que se describe la situación ante la municipalidad al momento de aprobación de los emprendimientos. Surge rápidamente la situación de irregualaridad planteado anteriormente con los barrios privados. Otro hecho significativo es que todas estas nuevas formas de urbanización en su mayoría, datan de la década del '70, todas anteriores a la normativa provincial y municipal (salvo un sólo emprendimiento, pero que estuvo anteriormente loteado y zonificado). Cabe destacar, la falta de actualización, ya que la normativa no prevee el reajuste de los datos una vez aprobado el proyecto.

EMPRENDIMIENTOS LOCALIZADOS EN EL ÁREA SUR DEL PARTIDO DE CAMPANA

Proyectos aprobados y en trámite, según planos catastrales de la Municipalidad de Campana

Fuente: Elaboración propia . Los datos fueron proporcionados por la Dirección de Planeamiento de la Municipalidad de Campana. Junio 1998.
(*) Según los planos presentados en su oportunidad en la Muncipalidad.

Este mosaico territorial se puede interpretar con las palabras de M. Schteingart. "En este sentido, la ilegalidad se hace presente como algo que permite una urbanización sin control ni limitación del espacio privado"

5. b. Las demandas privadas: El discurso de lo inevitable 13
Una pregunta esencial que se formula en el ámbito privado, es si la legislación vigente brinda garantías para el emprendedor, para el inversor, para la operatoria bancaria para los compradores.
Con este fin se propone una síntesis de la evolución del marco jurídico que enmarcaron estos emprendimientos: Propiedad Horizontal 13.512 que se aplicaba como la norma más próxima a estas nuevas formas que fue superada por la reciente legislación: división de la tierra por geodesia con calles privadas en manos de una entidad jurídica integrada por los participantes del emprendimiento; Decreto 9401/86 que trató de establecer una relación entre el sector de residencia, áreas comunes de esparcimiento y circulación interna; por último el fideicomiso inmobiliario, ley 24.441 para garantizar la inversión.
En lo tocante al Estado y al debate sobre la relación entre las esferas pública y privada, la afirmación de que el poder del Estado se está debilitando en América Latina puede obscurecer las diferencias entre los países en que el Estado es impotente para ejecutar las políticas neoliberales y aquellos otros en los que, pese a su debilidad, aún posee suficiente poder para imponer la reforma económica y neutralizar a los actores sociales perturbadores. El fortalecimiento del Estado tal vez sea inevitable durante los procesos exitosos de reforma que llevan a un fortalecimiento de los mecanismos del mercado (Acuña et al, 1996)
En relación con nuestro caso podemos citar en llas publicaciones especializadas, algunos claros ejemplos de la necesidad y del inevitable cambio:

"Gerente de empresas desarrolladoras: "Es muy largo el lapso entre la decisión de realizar un emprendimiento y la posibilidad de comercializarlo. La legislación actual fija muchas trabas.(...) No sucede así con muchos emprendimientos en la Provincia, que utilizan hasta años en realizarse..." Castex Propiedades: "Es imprenscindible la versatilidad por parte de los Municipios y de la Provincia para aprovechar este momento histórico" (...) Mieres Propiedades: "Lo que necesitamos es velocidad, poder dedicarnos a hacer obras, poder generar avances, mano de obra y poder comercializar lo antes posible. No pasar legislaciones, pero tampoco demorar inútilmente los proyectos"
Desde los countries y barrios cerrados, 4-4-98

A continuación presentamos algunos datos del mercado inmobiliario en forma incompleta pero que permite ilustrar los costos más comunes de los emprendimientos.

Fuente: Diferentes medios escritos, publicidades.

La proliferación de los barrios cerrados ha sido una respuesta para un mercado intermedio que no puede cubrir los altos costos de los clubes de campo. En línea general los barrios privados comparten basicamente los gastos de seguridad y de mantenimiento mínimo de espacios comunes, reduciendo notablemente los costos fijos.
El Estado ha dejado de lado su "función social de la propiedad", ha desaparecido de la escena social de los mas necesitados y ha perdido de vista los verdaderos impactos sobre los distintos sectores sociales que implica este modelo vigente.

6. Consideraciones finales

Las principales ideas que han surgido de la experiencia, se organizan de la siguiente manera:
* En cada circunstancia histórica la ciudad define sus funciones y busca compensaciones territoriales que la sustenten. Hoy, más que nunca no debemos olvidarnos de incorporar en cualquier análisis espacial, la variable temporal, en dónde se destacan los nuevos recursos técnicos. Estos toman un papel central para comprender la segregación espacial y la nuevas formas de la ciudad actual.
* Estas urbanizaciones provocan una subdivisión de la tierra muy alejada a la historia reciente de la producción del suelo urbano y fuera de las exigencias normativas y técnicas que requieren la ocupación de suelos urbanos
* Las normas afirman la rigidez y fragmentación de la sociedad, del territorio y de la ciudad con sus nuevas formas. Este proceso de segregación social se legitima con un nuevo derecho positivo, paralelo a las garantías constitucionales inspirado en las fuerzas del mercado.
* Los recursos de un territorio antes regulado por el Estado quedan sistemáticamente bajo la gestión privada, sin especificar los límites y renunciando al compromiso social de los más necesitados.
* Tanto el derecho y la economía vigente, convierten a los lugares en ajenos a la sociedad local. No se debe reducir el fenómeno de estas ocupaciones sin ver los intereses de los nuevos actores, sí generan o no, conflictos con los intereses locales.

7. Bibliografía

Clichevsky, N. (1989) "Ciudad y tierra urbana". En: Lo Urbano: teoría y métodos, Mario Lungo Uclés (comp.). Costa Rica.
Maricato, E. (1995) "Exclusión Social y Reforma Urbana". En: Vivienda Popular Nº 36. Buenos Aires.
Pickvance, Ch. (1994). "Teorías sobre planificación urbana e identificación de los efectos de dicha planificación". En: Clase, poder y ciudadanía, de Anna Alabart et al., Siglo XXI, Madrid.
Acuña, C. y Smith, W.C. (1996). "La economía política del ajuste estructural: la lógica de apoyo y oposición a las reformas neoliberales". En: Desarrollo Económico, vol 36, Nº 141. Buenos Aires.
López Linage, J. (1987) "Crecimiento Urbano y Suelo Fértil. El caso de Madrid en el período 1956-1980" En: Pensamiento Iberoamericano Nº 12, Madrid.
Torres, H. (1993) El Mapa Social de Buenos Aires (1940-1990). Dirección de Investigaciones. Secretaría de Investigación y Postgrado. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo. Universidad de Buenos Aries. Serie Difusión Nº 3. Buenos Aires.
Bozzano, H. y Cuenca G. "Usos de Suelo".(1995). En: El conurbano bonaerense. Relevamiento y análisis. Capítulo III. Comisión Nacional Area Metropolitana de Buenos Aires. Ministerio del Interior. Buenos Aires.
Carballo, C. (1996) "Los quinteros de Campana, del altiplano a Buenos Aires." Presentado en el Seminario "Instrumentos de Ordenamiento del Territorio Ambientalmente Sustentable. Región Metropolitana de Santiago", Chile.
Clarín, 16-3-98. Buenos Aires.
Desde los countries y barrios cerrados, 4-4; 2-5. Buenos Aires.
Silveira, Ma. L. (1997) "Territorio de las verticalidades y horizontalidades: una propuesta de método" En: Sexto Encuentro de Geografos de América Latina, Buenos Aires.
Montobani, J.M. (1997) "La ciudad y el territorio en el contexto del nuevo modelo de acumulación y sus transformaciones socio-territoriales". En: Sexto Encuentro de Geografos de América Latina, Buenos Aires.

* Docente e investigadora de la División Geografía, Departamento de Ciencias Sociales - Universidad Nacional de Luján.

1 Este trabajo fue presentado en el Seminario de "Políticas del Estado y Mercado de Tierra Urbano. Cambios en Latinoamérica" dictado por la Arqta. Nora Clichevsky para la Maestría en Políticas Ambientales y Territoriales. Facultad de Filosofía y Letras. Universidad de Buenos Aires.

2 La renta diferencial, sólo es apropiada por algunos propietarios los que poseen terrenos con mejores condiciones de resistencia, pendiente, altura respecto a las cotas de inundación, fertilidad para el caso agrícola, y con mejores condiciones de accesibilidad respecto a los centros de empleo, compras, equipamiento, etc." (Clichevsky: 1989, 142).

3 El decreto 9404/86, define el carácter urbano especial, de los clubes de campo.

4 Fuente: Elaboración propia, los datos fueron obtenidos "INFO COUNTRY: el camino más rápido para elegir el country que usted necesita". Bs.As., 1995 Fuente: Elaboración propia, los datos fueron obtenidos de "INTER COUNTRY. La Revista de los clubes de campo." Año 15, Nº 15, junio de 1998.

5 Por la llamada ruta 4 circula una sóla línea de transporte colectivo que conecta la localidad de Cardales con la estación ferroviaria de Escobar.

6 Esta información surgió a partir de algunas entrevistas. El encargado del country El Bosque, comentó que sólo el 30% de las familias tienen residencia permanente en su mayor porcentaje oriundos del partido. (11/6/98). Varios entrevistados coinciden que el proyecto de Cardales Empredimientos atiende básicamente a un sector del mercado de Campana con la construcción y comercialización de un producto de alta calidad, pero no tan costoso como el barrio privado; que se impone cada vez más en el mercado.

7 Horacio Bozzano presenta una clasificación generalmente aceptada que permite reconocer ámbitos en los que sin producirse "efectos de aglomeraciön urbana" a partir de inversiones públicas en equipamientos e infraesturctura, se definen igualmente tendencias a la valorización de territorios periurbanos particulares. En la RMBA por lo general estas tendencias adoptan tres modalidades: a) loteos periféricos sin servicios ocupados por sectores de escasos ingresos; b) fraccionamientos para segundas residencias y otras formas de esparcimiento públicas o privadas; c) subdivisiones rurales de escaso tamaño, generalmente "quintas y chacras catastrales", destinadas a explotaciones agrícola-intensivas. (Bozzano:1992, 10).

8 Se realizaron cinco entrevistas durante abril de 1998 a vecinos del área, los que concordaban en el proceso de ocupación de los horticultores portugueses, con mano de obra bolivianao con la presencia directa de bolivianos a través del arrendamiento o compra de la propiedad. También se pudo obtener que de los casos entrevistados los quinteros provenían de los partidos vecinos de Escobar y Pilar.

9 La mayoría de las inmobiliarias tienen sus oficinas comerciales en la localidad de Los Cardales (Sánchez, Santiago Berisso y Lagouarde).

10 Art. 7, inc. b) del decreto 3389/87, texto ordenado del decreto 8912/77 y sus modificaciones.

11 Consultar, "Legalidad e ilegalidad en la ciudad y el mercado de tierras" (Clichevsky, 1989:145.

12 Art. 6 "Los sectores circundantes o adyacentes al área urbana, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche de la misma o de sus partes constitutivas, y a otros usos específicos".

13 "Gracias a símbolos, ideas-fuerza e imágenes creadoras del territorio, se construye un discurso geográfico, cuya intencionalidad es mostrar la inevitabilidad de ese modelo específico de modernización territorial. Denominamos geográfico ese discurso porque, partiendo de una base técnico-científica, pretende legitimar la alocación en los lugares de los nuevos objetos y acciones. Ese discurso geográfico se fundamenta en una fragmentación de las racionalidades de las formas materiales y organizacionales, que dificulta el descubrimiento de otras vinculaciones ajenas a las necesidades regionales. (...) Sin embargo, las acciones modernas , como la privatizaciones de empresas públicas, de carreteras, espacio aéreo, etc. exigen una legitimación. Es el discurso de la modernización organizacional, basado en una ideología antiestatista, que persuadió a la sociedad de la nedesidad de las reformas. El discurso sobre la inviavilidad del aparato del Estado terminó por crear historia." (Silveira, 1997).

14 Las expensas y cuotas para socios, dependen de la temporada, aumentan o disminuyen según la época del año para los socios temporarios.

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